Nieuwe wettelijke verplichting aannemer
Het nieuwe artikel 7:757a BW over het opleverdossier (ook wel genoemd: het ‘consumentendossier’) luidt als volgt:
Artikel 7:757a BW (Opleverdossier)
In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:
- tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
- gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Op grond van dit artikel dient de aannemer dus reeds bij de gereedmelding van het (bouw)werk een opleverdossier te overhandigen.
Achtergrond van de wettelijke regeling
De Wkb beoogt zoals bekend de positie van de opdrachtgever te verbeteren. Dat komt ook tot uitdrukking in de achtergrond van deze wettelijke bepaling, die overigens als gevolg van een amendement tot stand is gekomen (en dus geen onderdeel was van de oorspronkelijke wettelijke regeling). De regeling heeft tot doel de opdrachtgever inzicht te geven in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De regeling zou volgens de opsteller van het amendement tegemoetkomen aan een lang gekoesterde wens van consumentenorganisaties.
Ontbrekend of onvolledig opleverdossier?
Voornoemd artikel 7:757a BW regelt niet wat de gevolgen zijn van het ontbreken van een opleverdossier of de onvolledigheid van het dossier. Over de vraag of het ontbreken van een opleverdossier of de onvolledigheid daarvan aanleiding kan geven voor een weigering van de oplevering van het werk wordt verschillend gedacht. Zo op het eerste oog lijkt het antwoord op deze vraag ontkennend te moeten luiden. De kernprestatie van de aannemer bestaat immers uit het tot stand brengen van een bouwwerk. In de literatuur is echter ook gewezen op het feit dat het nieuwe artikel juist mede tot doel heeft de opdrachtgever inzicht te geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de door hem uitgevoerde werkzaamheden. Dat inzicht heeft de opdrachtgever, zo wordt gesteld, juist nodig om zich erover te kunnen uitlaten of hij het werk al dan niet aanvaardt.[1]
Het feit dat er discussie mogelijk is geeft is wat ons betreft aanleiding voor een duidelijke contractuele regeling in de aannemingsovereenkomst: bepaal daarin wat de gevolgen zijn van het ontbreken (delen van) het opleverdossier.
Dat brengt op ons het volgende aspect.
Het belang van contractuele afspraken
Allereerst ten aanzien van het moment van aanleveren. Aannemelijk is namelijk dat het voor een aannemer niet altijd mogelijk zal zijn om reeds bij gereedmelding van het bouwwerk een volledig opleverdossier te kunnen aanleveren. Contractuele regelingen ten aanzien van ‘as built dossiers’ houden in de praktijk bijvoorbeeld veelal in dat deze binnen een bepaalde termijn na oplevering dienen te worden overhandigd.
Daarnaast is het raadzaam om in de overeenkomst (of een bijlage daarbij) goed vast te leggen welke documenten precies onderdeel uitmaken van het dossier. De wettelijke regeling zou immers aanleiding kunnen geven tot discussie. Ook zou aansluiting kunnen worden gezocht bij NPR 8092, waarin als bijlage zgn. ‘kruisjeslijsten’ zijn opgenomen die kunnen worden ingevuld om de omvang van het opleverdossier te bepalen.
Tenslotte is het in onze visie als gezegd van belang om de gevolgen van het ontbreken of de onvolledigheid van het dossier te regelen in de overeenkomst, bijvoorbeeld door te bepalen dat het ontbreken van (delen van) het opleverdossier reden kan zijn om de goedkeuring van het werk te onthouden (of juist daarvoor géén reden kan zijn). Uiteraard zijn ook andere contractuele regelingen denkbaar.
Overgangsrecht
De wettelijke regeling met betrekking tot het opleverdossier is niet van toepassing op overeenkomsten zijn gesloten vóór 1 januari 2024. Bij oplevering van een in 2021 opgedragen werk in het jaar 2025 is er dus geen (wettelijke) verplichting om een opleverdossier te overhandigen.
Voor een volledig overzicht van het overgangsrecht dat geldt voor de Wkb: zie dit schema.
Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan gerust contact op met Patries Epe of Hugo Goedegebure.
Blogreeks
Deze blog maakt onderdeel uit van een blogreeks over de Wkb. Onder meer de volgende vragen zullen nog de revue passeren:
- Wie is de kwaliteitsborger en waar moet hij aan voldoen?
- Welke perikelen spelen er rondom de kwaliteitsborger?
- Wat zijn de aandachtspunten in de verhouding tussen de aannemer en de kwaliteitsborger?
- Wat behelzen de (andere) privaatrechtelijke wijzigingen precies?
- Kan in de aannemingsovereenkomst worden afgeweken van de nieuwe privaatrechtelijke regelingen en zo ja, is dat raadzaam?
Zie voor de eerdere blogs in deze reeks:
Heeft u zelf een vraag die u graag behandeld ziet in de blogreeks? Stuurt u dan een e-mail naar h.goedegebure@lexence.com en/of p.ozturk@lexence.com. Wij zullen uw vraag dan beantwoorden middels een blog of op via een FAQ-rubriek op deze website.
