De invoering van erfpacht in 1896 markeerde een keerpunt in het Amsterdamse grondbeleid. De gemeente besloot gemeentelijke grond niet langer te verkopen, maar uit te geven in erfpacht. Dit beleid was bedoeld om speculatie met bouwgrond tegen te gaan en de stad grip te geven op de ruimtelijke ontwikkeling. De opbrengsten uit de canon werden gebruikt om gemeenschappelijke voorzieningen, zoals infrastructuur, te financieren.
In de eerste decennia ging het om tijdelijke erfpacht, met een vastgestelde einddatum. Dit bleek echter niet duurzaam. Bij het aflopen van een erfpachtcontract ontstond onzekerheid voor bewoners en financiers, omdat het recht niet vanzelf werd verlengd. Banken waren terughoudend om hypotheken te verstrekken voor woningen op tijdelijke erfpacht. Daarom stapte Amsterdam in 1915 over naar voortdurende erfpacht, waarbij de rechten automatisch werden verlengd in vaste tijdvakken van 50 of 75 jaar.
De overstap naar eeuwigdurende erfpacht
In 2017 voerde Amsterdam een grote hervorming door: de introductie van eeuwigdurende erfpacht. Dit systeem, waarbij voorwaarden en canonbetalingen voor altijd worden vastgelegd, biedt meer voorspelbaarheid en stabiliteit. Bewoners en financiers weten precies waar ze aan toe zijn. Het voorkomt de grote financiële schokken die eerder ontstonden bij de herziening van een tijdvak.
Toch waren er ook uitdagingen. De overstap naar eeuwigdurende erfpacht was vooral in financieel opzicht zwaar. De gemeente werkte met buurtstraatquotes, waarbij de grondwaarde als percentage van de woningwaarde werd berekend. In sommige gebieden, zoals Amsterdam-Zuid, konden deze percentages oplopen tot 50%. Voor veel huiseigenaren was het moeilijk of zelfs onmogelijk om dit bedrag in één keer op te brengen. Hoewel de gemeente gunstige voorwaarden bood, bleef overstappen voor veel mensen een financiële drempel.
Voordelen en kritiek
Eeuwigdurende erfpacht heeft belangrijke voordelen. Het systeem biedt rechtszekerheid en elimineert de onvoorspelbare stijgingen in de canon die eerder problemen veroorzaakten. Het ligt bovendien dichter bij volledig eigendom, wat huizen aantrekkelijker maakt voor kopers. Daarnaast kan de gemeente dankzij de stabiele inkomsten investeren in stedelijke ontwikkeling.
Tegelijkertijd is er kritiek. Voor sommige bewoners blijft de overstap te duur. Oudere bewoners zien weinig voordeel in de overstap en besluiten vaak af te wachten. Bovendien geldt het nieuwe systeem nog niet voor alle soorten vastgoed. Bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed vallen bijvoorbeeld buiten de huidige regeling, wat zorgt voor een gefragmenteerd systeem.
Een toekomst met erfpacht
Het erfpachtsysteem is door de jaren heen een dynamisch instrument gebleken. Waar het in 1896 werd ingevoerd om grondspeculatie tegen te gaan, is het nu vooral een middel om eigendom toegankelijker en stabieler te maken. Toch blijft het belangrijk om het systeem verder te vereenvoudigen en te moderniseren.
Sommige experts pleiten voor de mogelijkheid om erfpacht om te zetten in volledig eigendom in bepaalde delen van de stad. Dit zou de administratieve last voor de gemeente verminderen en bewoners meer vrijheid geven. Tegelijkertijd kan erfpacht in andere situaties, zoals bedrijfsterreinen of woningcorporaties, een waardevol instrument blijven.
Kortom, Amsterdam heeft met de overstap naar eeuwigdurende erfpacht een grote stap gezet richting een stabieler en eerlijker systeem. Hoewel er nog uitdagingen zijn, zoals de financiële toegankelijkheid en het uitbreiden van de regeling naar andere vastgoedcategorieën, biedt het systeem belangrijke voordelen. Voor bewoners en financiers is er meer zekerheid, en voor de gemeente blijven de inkomsten beschikbaar voor de ontwikkeling van de stad.
De erfpacht blijft een levend onderwerp van discussie en aanpassing. Met de juiste stappen kan het systeem bijdragen aan een inclusieve en veerkrachtige stad, waarin de balans tussen eigendom, ontwikkeling en gemeenschappelijke belangen centraal staat.
Benieuwd naar de andere blogs van deze blogreeks Amsterdamse Handelsgeest, klik dan hier, of beluister hier de podcastserie.
