Achtergrond
Bij de introductie van de informatieverplichting heeft de wetgever twee risico’s op het oog gehad, te weten het risico dat de aannemer tijdens de bouw failliet gaat en het risico dat de aannemer zijn herstelverplichting niet nakomt.
De verplichting is met name relevant voor projecten die niet onder een garantie- en waarborgregeling vallen[1]: volgens de minister wordt circa 90% van de koopwoningen gebouwd met een garantie- en waarborgregeling zoals die van SWK, Woningborg of BouwGarant. De informatieplicht beoogt bescherming te bieden voor de resterende 10% van de woningen.[2]
Toepassingsbereik: de bouw van een woning voor een consument
De informatieplicht is alleen van toepassing in situaties waarin een aannemingsovereenkomst wordt gesloten voor de bouw van een woning, waarbij de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Specifiek moet het gaan om de nieuwbouw van een woning. De regeling is niet van toepassing op de verbouw van een reeds bestaande woning.
Inhoud wijzigingen: waarover moet de aannemer informeren (en hoe)?
De aannemer is verplicht de consument-opdrachtgever tenminste te informeren over de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten of de financiële zekerheid is geboden. Deze informatie moet op een duidelijke en begrijpelijke wijze worden verstrekt.
Om aan deze informatieplicht te voldoen, is het verstandig om een duidelijke en gestandaardiseerde werkwijze te hanteren. Een effectieve manier om dit te doen, is door een polisblad van de verzekering(en) (bijv. de Construction Allrisk verzekering (CAR) en/of de Aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB)) te overhandigen of een informatieblad op te stellen waarin alle relevante aspecten van de verzekeringen en/of financiële zekerheden helder worden toegelicht.
Wanneer moet de consument-opdrachtgever geïnformeerd worden?
De informatieplicht vereist dat de aannemer de consument-opdrachtgever tijdig en schriftelijk informeert over de verzekering of andere financiële zekerheden. Dit moet gebeuren vóórdat er sprake is van een juridisch bindende aannemingsovereenkomst.
Volgens artikel 7:766 BW geldt voor de aannemingsovereenkomst met een consument een schriftelijkheidsvereiste. Dit betekent dat de overeenkomst pas geldig tot stand komt als deze schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend. De schriftelijke vorm is niet alleen bedoeld om duidelijkheid te verschaffen over de gemaakte afspraken, maar ook om de consument-opdrachtgever te beschermen. Pas op de dag volgend op die waarop de consument-opdrachtgever een afschrift van de ondertekende overeenkomst ontvang, begint namelijk de bedenktijd te lopen.
De bedenktijd bedraagt drie dagen en biedt de consument-opdrachtgever de mogelijkheid om de overeenkomst te heroverwegen of juridisch advies in te winnen. Dit betekent dat de informatie over de verzekering en financiële zekerheden vóór de ondertekening van de overeenkomst verstrekt moet worden. Alleen op deze manier kan de consument-opdrachtgever een weloverwogen beslissing nemen en – indien nodig – gebruik maken van het wettelijke ontbindingsrecht.
Wat als de informatieplicht niet wordt nageleefd?
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het niet-nakomen van artikel 7:765a BW in beginsel geen gevolgen heeft voor de totstandkoming van de (schriftelijke; artikel 7:766 BW) aannemingsovereenkomst. Wel levert niet verstrekken van de informatie een tekortkoming van de aannemer op.[3] Dit opent voor de consument-opdrachtgever (onder voorwaarden) de mogelijkheid om de aannemingsovereenkomst te ontbinden, aldus de wetsgeschiedenis.
Een andere mogelijkheid is volgens de wetsgeschiedenis dat de consument-opdrachtgever schadevergoeding vordert (art. 6:74 BW). Op de vraag wat die schade dan zou kunnen inhouden geeft de wetsgeschiedenis geen antwoord.
Tot slot wordt in de wetsgeschiedenis de mogelijkheid van vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling (art. 6:228 BW), strijd met de wet (art. 3:40 lid 2 BW) en “in bepaalde situaties” de aansprakelijkheid van de aannemer wegens onrechtmatige daad (art. 6:162 lid 2 BW) benoemd.
Afwijking mogelijk?
De informatieverplichting in 7:765a BW is een dwingende wettelijke bepaling, wat betekent dat partijen hiervan niet mogen afwijken. Het is dus bijvoorbeeld niet toegestaan om de informatieplicht in de algemene voorwaarden uit te sluiten. De aannemer is altijd verplicht om de consument-opdrachtgever hierover tijdig te informeren. Voor de goede orde: de wettelijke regeling verplicht niet tot het hebben van een verzekering of andere zekerheid, maar tot het informeren daarover. Die informatie kan ook inhouden dat een verzekering of zekerheid ontbreekt.
Tot slot
De Wkb verplicht de aannemer die in opdracht van een consument-opdrachtgever werkt tot het informeren over (maar niet: het hebben van) verzekeringen of andere zekerheden. Deze verplichting is in het bijzonder relevant voor projecten die niet onder een garantie- en waarborgregeling vallen. Gelet op de (mogelijke) gevolgen van het niet voldoen aan deze informatieverplichting is het raadzaam om de werkwijze bij contractsvorming zo veel mogelijk te standaardiseren, bijvoorbeeld door een ‘informatieblad verzekeringen en zekerheden’ of polisblad aan de offerte te hechten.
In de volgende blogpost behandelen we de tweede belangrijke wijziging voor aannemers die voor consument-opdrachtgevers werken.
Zie voor de eerdere blogs in deze reeks:
Heeft u zelf een vraag die u graag behandeld ziet in de blogreeks? Stuurt u dan een e-mail naar h.goedegebure@lexence.com en/of s.snoeijen@lexence.com. Wij zullen uw vraag dan beantwoorden middels een blog of op via een FAQ-rubriek op deze website.
[1] Kamerstukken II 2015/16, 34453, 3, p. 40/41
[2] Kamerstukken I 2020/21, 34453, V, p. 24.
[3] Kamerstukken II 2015/16, 34453, 3, p. 92
