Lexence

Gebouwveiligheid en aansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen

4 juni 2021 – In deze blogreeks ‘Gebouwveiligheid’ bespreekt Hugo Goedegebure, advocaat vastgoed, verschillende belangrijke thema’s rondom gebouwveiligheid. Deze blogreeks is relevant voor gebouweigenaren, maar ook voor ondernemers die een gebouw huren voor hun onderneming.

In de eerste blog van deze reeks schrijft Hugo over de aansprakelijkheid van gebouweigenaren bij schade. Vragen als ‘Onder welke omstandigheden is de gebouweigenaar aansprakelijk en wat kan hij doen om aansprakelijkheid te voorkomen?’ en ‘Wanneer is sprake van overmacht?’ worden beantwoord in deze eerste blog.

Onderwerpen als schadeverhaal, gebouwveiligheid in de huurrelatie en de rol van gebouwveiligheid bij vastgoedtransacties kun je verwachten in de volgende blogs van deze reeks.

Contactpersonen Hugo Goedegebure
Expertise Vastgoedontwikkeling en transacties
Leestijd 4 min leestijd
Aansprakelijkheid van de gebouweigenaar bij schade

Scheurvorming in beton als gevolg van werkzaamheden, corrosie van wapeningsstaal, fouten in constructieberekeningen, brandbaar isolatiemateriaal. Diverse omstandigheden die ervoor zorgen dat een gebouw niet langer veilig is. Aangezien veel van deze omstandigheden niet zichtbaar zijn zal de eigenaar niet altijd bekend zijn met de gebreken in zijn gebouw.

Wanneer de eigenaar bekend wordt met het gebrek is het vaak al te laat. Het pand is verzakt, stort gedeeltelijk in of brandt af. De financiële schade is vaak groot en treft naast de gebouweigenaar ook anderen, zoals de gebruiker van het gebouw. Preventieve inspectie is dus geboden. Gemeente Utrecht kondigde onlangs zo’n preventieve inspectie af.

Voor de gebouweigenaar is het vanzelfsprekend van belang om op de hoogte te zijn van de risico’s die hij loopt wanneer een gebouw niet langer voldoet aan de eisen (en hier voldoende voor verzekerd te zijn). De aansprakelijkheid voor schade als gevolg van gebreken reikt namelijk ver. De gebouweigenaar kan zelfs aansprakelijk zijn als de gebreken onbekend waren.

Wie is aansprakelijk?

De aansprakelijkheid voor gebrekkige gebouwen[1] is neergelegd in artikel 6:174 BW. In dit artikel is vastgelegd dat de bezitter aansprakelijk is voor schade ten gevolg van een gebrek. Wie is deze bezitter? Dat is degene die het gebouw ‘voor zichzelf houdt’. De wet voorziet in een belangrijk bewijsvermoeden als niet duidelijk is wie het gebouw voor zichzelf houdt en dus als bezitter kwalificeert. Op grond van artikel 6:174 lid 5 BW wordt degene die in de openbare registers (het Kadaster) als eigenaar van de grond staat ingeschreven, vermoed de bezitter te zijn.

Er geldt dus een bewijsvermoeden dat de eigenaar de bezitter is van het gebouw. De eigenaar kan dit bewijsvermoeden ontzenuwen door tegenbewijs leveren. De eigenaar zal dan moeten bewijzen dat een andere partij als bezitter moet worden aangemerkt, bijvoorbeeld de economisch eigenaar van het gebouw.

Ingestorte vloer parkeergarage Eindhoven, mei 2017

[1] NB: de wet spreekt van ‘opstallen’. Onder dit begrip vallen ook de onderdelen van een gebouw, zoals bijvoorbeeld een lift op een roltrap.

Wanneer aansprakelijk?

Van een gebrek is sprake indien het gebouw niet aan de ‘daaraan te stellen eisen’ voldoet. Wanneer dat zo is, is uiteraard erg casuïstisch. Bij twijfel zal een deskundige deze vraag moeten beantwoorden. Bijvoorbeeld aan de hand van concrete normen uit het Bouwbesluit of meer algemene normen zoals de ‘eisen van goed en deugdelijk werk’. Het soort gebouw is hierbij in ieder geval van belang. Zo ligt de aansprakelijkheidsdrempel lager bij een publiek toegankelijk gebouw dan bij een gebouw op een besloten terrein.

Risico-aansprakelijkheid

Ook zonder bekendheid met het gebrek kan de eigenaar/bezitter aansprakelijk zijn voor de gevolgschade. Om deze reden wordt bij aansprakelijkheid voor gebreken in gebouwen ook wel gesproken van risico-aansprakelijkheid. De gebreken komen voor risico (en rekening) van de eigenaar/bezitter, ongeacht of hij het gebrek kende.

Overmacht

Een uitzondering is de situatie van overmacht. In dat geval zal de aangesproken partij (voor wie het gebrek onbekend was) moeten aantonen dat hij met succes een beroep op overmacht had kunnen doen indien hij van het gebrek op de hoogte zou zijn geweest. Een recent voorbeeld van een situatie van overmacht is de (onvoorzien) hevige sneeuwval in februari dit jaar die voor een overbelasting van het (overigens deugdelijk gebouwd) dak van een opslagloods zorgde, waardoor het dak bezweek.

Gedeeltelijke instorting van een loods in Duiven, februari 2021

Neem direct maatregelen

Als de eigenaar/bezitter nalaat direct na het ontstaan van het gebrek maatregelen te treffen (zoals het stutten van het gebouw, het plaatsen van barricades of indringende waarschuwingen) om te voorkomen dat verdere schade ontstaat zal een beroep op overmacht niet slagen. Zelfs niet als de bezitter/eigenaar het gebrek niet kende. Bepalend is namelijk of sprake was van overmacht indien de aangesproken bezitter/eigenaar van het gebrek op de hoogte zou zijn geweest. Het direct inspecteren en indien nodig maatregelen treffen bij een vermoeden van een gebrek is dus raadzaam.

Schadeverhaal op derden

De reden om de aansprakelijkheid voor schade te kanaliseren naar de bezitter van het gebouw (vaak dus de eigenaar), is dat het voor de partij die schade lijdt vaak moeilijk is vast te stellen door wiens schuld de schade is veroorzaakt. De mogelijke oorzaken van het gebrek zijn als gezegd divers. Zo kan sprake zijn van een foutieve berekening van een constructeur, de levering van ondeugdelijke bouwmaterialen door een leverancier en/of uitvoeringsfouten van de aannemer of zijn onderaannemers. Indien de bezitter van het gebouw aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW, is het aan de bezitter om zich vervolgens te verhalen op de partij aan wiens schuld de schade is te wijten.

Bedrijfsmatig gebruik van gebouwen

Voor ondernemers die geen eigen vastgoed hebben, maar dat huren bevat artikel 6:181 lid 1 BW een belangrijke regel. Dit artikel maakt een algemene uitzondering op de hoofdregel dat de bezitter (vaak dus de eigenaar) de aansprakelijke partij is. Op grond van dit artikel is in beginsel niet de bezitter, maar degene die in het gebouw een bedrijf heeft de aansprakelijke partij. De aansprakelijkheid wordt zo geconcentreerd bij de feitelijke gebruiker en (door de wetgever) als bedrijfsrisico aangemerkt.

Aandacht bouwkundige staat van gebouwen: preventieve inspectie

Uit het voorgaande valt te concluderen dat een gebouweigenaar zich in de regel niet gemakkelijk zal kunnen verweren tegen schadeclaims die het gevolg zijn van gebreken in of aan gebouwen. Ook niet indien het gebrek onbekend was. Preventieve inspectie is dus geboden.

Heb je vragen over dit onderwerp, neem dan contact op met Hugo Goedegebure via h.goedegebure@lexence.com of +31 20 5736 870.