Zelfstandige en bijkomende prestaties
Bij de verhuur van onroerend goed kan de verhuurder kosten bij de huurder in rekening brengen voor de door hem verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen (servicekosten). Om te bepalen welk btw-regime van toepassing is op deze prestaties, moet worden beoordeeld of dit zelfstandige prestaties vormen naast de verhuur of dat er sprake is van één samengestelde prestatie. Voor de beoordeling hiervan dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het uitgangspunt is dat elke prestatie als onderscheiden en zelfstandig moet worden beschouwd. Er gelden echter twee uitzonderingen:
- Als een prestatie bijkomend is bij een hoofdprestatie; of
- Als de prestaties een ondeelbare economische prestatie vormen.
Zelfstandige prestaties moeten afzonderlijk van de verhuur worden gekwalificeerd. Het is voor deze categorie dus niet van belang welk btw-regime op de verhuur van toepassing is. Bijkomende en ondeelbare prestaties vormen samen met de verhuur één prestatie en lopen daarom mee in het btw-regime van de verhuur.
Het nieuwe toetsingskader in het btw vastgoedbesluit
In het beleid voorafgaand aan het btw vastgoedbesluit werden de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen bij de verhuur van onroerend goed meestal als zelfstandige prestaties aangemerkt. Deze prestaties konden daarom met btw worden belast, ook als er niet voor btw-belaste verhuur werd geopteerd.
Het Europese Hof van Justitie[1] heeft in 2015 echter bepaald dat de verhuur en de in dat kader verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen alleen zelfstandige prestaties vormen als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Volgens het Hof is een belangrijke aanwijzing voor deze zelfstandigheid als er een individuele meter is geïnstalleerd met betrekking tot de nutsvoorzieningen. Een tweede aanwijzing is als de facturatie aan de hand van het daadwerkelijke gebruik en los van de huurprijs plaatsvindt. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat per geleverde dienst een aparte factuur moet worden verstrekt.
Door dit nieuwe toetsingskader zullen veel prestaties die eerst als zelfstandig werden aangemerkt per 1 januari 2025 als bijkomend worden gekwalificeerd, waardoor voor de servicekosten hetzelfde btw-regime geldt als voor de huurpenningen.
Wat betekent het btw vastgoedbesluit voor u als verhuurder?
In de meeste huurrelaties heeft de huurder geen zeggenschap over de invulling van de door verhuurder te verzorgen leveringen, diensten en nutsvoorzieningen. Het idee van servicekosten is juist dat de huurder dit uit handen geeft en daar een x-bedrag per jaar voor betaalt. Dit geldt in het bijzonder voor multi-tenant gebouwen waar de verhuurder middels de servicekosten zorg draagt voor de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen voor alle huurders van het pand of complex. Voor veel bestaande huurovereenkomsten geldt dan ook dat de servicekosten en de kosten voor de nutsvoorzieningen als bijkomende prestatie worden aangemerkt.
Het voorgaande betekent dat in het geval van verhuur waarbij niet geopteerd wordt voor btw-belaste verhuur, de verhuurder na 1 januari 2025 geen btw in rekening meer kan brengen over de servicekosten en de nutsvoorzieningen als deze worden aangemerkt als bijkomende prestaties. Bovendien kan de verhuurder de btw over de inkoop van de servicekosten niet meer in aftrek nemen. Het btw-regime van bijkomende prestaties volgt immers het btw-regime van de verhuur. Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten, waarbij er niet voor btw-belaste verhuur wordt geopteerd, is het daarom van belang om rekening te houden met de nieuwe regelgeving die per 1 januari 2025 ingaat. Het is dan bijvoorbeeld raadzaam om een btw compensatie overeen te komen met de huurder, zoals ook vaak een btw compensatie wordt betaald naast de huurpenningen op het moment dat er niet voor een btw belaste verhuur wordt geopteerd.
Wij adviseren u graag over de mogelijkheden om de nieuwe regelgeving in uw huurovereenkomsten te ondervangen. Stuurt u dan een e-mail naar h.van.rijn@lexence.com of v.boumans@lexence.com.