nl/en
Blog ⸱ 10-04-2024

Nieuw btw vastgoedbesluit, wat verandert er per 1 januari 2025?

Op 14 december 2023 is door de minister van Financiën een nieuw btw besluit met betrekking tot vastgoed gepubliceerd. Uit dit besluit volgt onder meer dat vanaf 1 januari 2025 het btw-regime dat van toepassing is op de door verhuurder verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen (de servicekosten) het btw-regime van de verhuur van het onroerend goed volgt als deze prestaties onder het besluit niet als zelfstandig worden aangemerkt. Dit kan gevolgen hebben voor huurovereenkomsten waarbij niet geopteerd is voor btw-belaste verhuur.

In deze blog bespreken Hanna van Rijn en Vincent Boumans kort welke veranderingen het besluit met zich meebrengt en wat dit concreet betekent voor u als verhuurder.

Lees hieronder de hele blog.

Expertise

Zelfstandige en bijkomende prestaties

Bij de verhuur van onroerend goed kan de verhuurder kosten bij de huurder in rekening brengen voor de door hem verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen (servicekosten). Om te bepalen welk btw-regime van toepassing is op deze prestaties, moet worden beoordeeld of dit zelfstandige prestaties vormen naast de verhuur of dat er sprake is van één samengestelde prestatie. Voor de beoordeling hiervan dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het uitgangspunt is dat elke prestatie als onderscheiden en zelfstandig moet worden beschouwd. Er gelden echter twee uitzonderingen:

  • Als een prestatie bijkomend is bij een hoofdprestatie; of
  • Als de prestaties een ondeelbare economische prestatie vormen.

Zelfstandige prestaties moeten afzonderlijk van de verhuur worden gekwalificeerd. Het is voor deze categorie dus niet van belang welk btw-regime op de verhuur van toepassing is. Bijkomende en ondeelbare prestaties vormen samen met de verhuur één prestatie en lopen daarom mee in het btw-regime van de verhuur.

Het nieuwe toetsingskader in het btw vastgoedbesluit

In het beleid voorafgaand aan het btw vastgoedbesluit werden de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen bij de verhuur van onroerend goed meestal als zelfstandige prestaties aangemerkt. Deze prestaties konden daarom met btw worden belast, ook als er niet voor btw-belaste verhuur werd geopteerd.

Het Europese Hof van Justitie[1] heeft in 2015 echter bepaald dat de verhuur en de in dat kader verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen alleen zelfstandige prestaties vormen als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Volgens het Hof is een belangrijke aanwijzing voor deze zelfstandigheid als er een individuele meter is geïnstalleerd met betrekking tot de nutsvoorzieningen. Een tweede aanwijzing is als de facturatie aan de hand van het daadwerkelijke gebruik en los van de huurprijs plaatsvindt. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat per geleverde dienst een aparte factuur moet worden verstrekt.

Door dit nieuwe toetsingskader zullen veel prestaties die eerst als zelfstandig werden aangemerkt per 1 januari 2025 als bijkomend worden gekwalificeerd, waardoor voor de servicekosten hetzelfde btw-regime geldt als voor de huurpenningen.

Wat betekent het btw vastgoedbesluit voor u als verhuurder?

In de meeste huurrelaties heeft de huurder geen zeggenschap over de invulling van de door verhuurder te verzorgen leveringen, diensten en nutsvoorzieningen. Het idee van servicekosten is juist dat de huurder dit uit handen geeft en daar een x-bedrag per jaar voor betaalt. Dit geldt in het bijzonder voor multi-tenant gebouwen waar de verhuurder middels de servicekosten zorg draagt voor de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen voor alle huurders van het pand of complex. Voor veel bestaande huurovereenkomsten geldt dan ook dat de servicekosten en de kosten voor de nutsvoorzieningen als bijkomende prestatie worden aangemerkt.

Het voorgaande betekent dat in het geval van verhuur waarbij niet geopteerd wordt voor btw-belaste verhuur, de verhuurder na 1 januari 2025 geen btw in rekening meer kan brengen over de servicekosten en de nutsvoorzieningen als deze worden aangemerkt als bijkomende prestaties. Bovendien kan de verhuurder de btw over de inkoop van de servicekosten niet meer in aftrek nemen. Het btw-regime van bijkomende prestaties volgt immers het btw-regime van de verhuur. Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten, waarbij er niet voor btw-belaste verhuur wordt geopteerd, is het daarom van belang om rekening te houden met de nieuwe regelgeving die per 1 januari 2025 ingaat. Het is dan bijvoorbeeld raadzaam om een btw compensatie overeen te komen met de huurder, zoals ook vaak een btw compensatie wordt betaald naast de huurpenningen op het moment dat er niet voor een btw belaste verhuur wordt geopteerd.

Wij adviseren u graag over de mogelijkheden om de nieuwe regelgeving in uw huurovereenkomsten te ondervangen. Stuurt u dan een e-mail naar h.van.rijn@lexence.com of v.boumans@lexence.com

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

Publicatie - Ter zake met ⸱ 05-11-2024
Ter zake met Bart Steeghs | ‘Als ontwikkelaar moet je al die balletjes jaren in de lucht houden en op één moment vangen; daar help ik graag bij!’
Recente zaak ⸱ 04-11-2024
Lexence heeft Your.Cloud geadviseerd bij de aankoop van ISO Groep B.V.
Publicatie ⸱ 29-10-2024
Pas op: opstarttijd voor een dienst kan betaalde arbeidstijd zijn
Recente zaak ⸱ 29-10-2024
Lexence heeft RB Family Capital geadviseerd bij de aankoop van High-clean
Ebook ⸱ 21-10-2024
Ebook Werknemers- en managementparticipaties
Kantoornieuws ⸱ 18-10-2024
Stabiele vijfde positie voor Lexence in League Tables Q3 2024
Recente zaak ⸱ 07-10-2024
Annejet en Stephanie hebben namens Lexence Teleconsultant bijgestaan bij de verkoop en rollover van Capestone naar OptConnect.
Recente zaak ⸱ 07-10-2024
Lexence heeft TMA bijgestaan bij de koop van twee containerterminals
Publicatie ⸱ 30-09-2024
Verhuurders in de knel door het afschaffen van het gebruikersdeel van de OZB
Recente zaak ⸱ 24-09-2024
Lexence heeft de aandeelhouders in Yxion, waaronder Antea Participaties, geadviseerd bij de verkoop van hun belang in Yxion aan Normec
Recente zaak ⸱ 20-09-2024
Lexence heeft Waterland bijgestaan bij de acquisitie van Hellorider
Recente zaak ⸱ 17-09-2024
Lexence heeft de aandeelhouders van Coin Meester B.V. geadviseerd bij hun verkoop aan Kraken (Payward Europe Limited).
Alumni ⸱ 10-09-2024
‘Als ik die geweldige mensen bij Lexence niet had ontmoet, was ik nooit advocaat geworden’
Alumni ⸱ 10-09-2024
‘Hier heb ik geleerd wat ik kan en wat ik leuk vind’
Recente zaak ⸱ 28-08-2024
Lexence heeft Framna (een Waterland Private Equity portfolio onderneming) geadviseerd bij de aankoop van Move Agency
Alle berichten