De zaak in eerste aanleg
In deze zaak huurt een huurder een woning in een 17e-eeuws monumentaal pand in Amsterdam. Zij vorderde o.a. dat de verhuurder het enkel glas zou vervangen door dubbel glas, en daarnaast aanvullende isolerende maatregelen zou treffen zoals het dichten van naden en kieren. Volgens de huurder leverde de slechte isolatie een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
De kantonrechter volgde huurder hierin en oordeelde dat de aanwezigheid van enkel glas in deze omstandigheden een gebrek vormt, ondanks het monumentale karakter van het pand. Daarbij achtte de kantonrechter onder meer van belang dat alle genotsbeperkende omstandigheden een gebrek kunnen opleveren, niet alleen materiële gebreken; dat de energiecrisis en het maatschappelijke besef dat energiebesparende maatregelen noodzakelijk zijn een rol spelen; dat de sterk gestegen energiekosten de betaalbaarheid van slecht geïsoleerde woningen onder druk zetten; dat dubbel glas in de particuliere huursector inmiddels als standaard geldt; en dat voor woningen met energielabel E, F en G in het woningwaarderingsstelsel aftrekpunten gaan gelden. De verhuurder werd veroordeeld om het enkel glas te vervangen en de kieren te dichten.
Het oordeel van het hof Amsterdam
De verhuurder is tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan. Het hof Amsterdam heeft op 11 november 2025 arrest gewezen en het vonnis vernietigd. Daarbij heeft het hof Amsterdam de vorderingen alsnog volledig afgewezen.
Het hof Amsterdam benadrukt dat bij een goed onderhouden monumentaal pand uit 1665 in beginsel niet hetzelfde huurgenot mag worden verwacht als van een goed onderhouden woning van veel recentere datum. Dat het comfort van de woning in de loop van de tijd is aangepast, brengt niet met zich mee dat bouwkundige normen zoals die vandaag de dag van toepassing gelden, ook voor de woning gelden.
Huurder voerde onder meer aan dat in 1997 een renovatie van het pand waarin de woning is gelegen heeft plaatsgevonden. Bij de renovatie in 1997 waren de ramen echter niet gewijzigd. Destijds bestond daarbij geen wettelijke verplichting om dubbel glas toe te passen. Aan deze renovatie werd dan ook geen relevantie toegekend. Het enkele feit dat een woningverbetering kan worden gerealiseerd, leidt niet tot de conclusie dat een huurder dit ook mag verwachten en dat er sprake is van een gebrek als dit niet gebeurt.
Het hof Amsterdam acht verder van belang dat monumentale panden niet passen binnen de algemene verduurzamingslijn van de overheid. Zo zijn monumenten uitgezonderd van de energielabelplicht. Het argument dat werd ontleend aan de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen rond verduurzaming zijn volgens het hof Amsterdam tot slot te wisselend. Dit leidt dan ook niet tot een andere conclusie.
De vergelijking van enkel glas met de gewijzigde inzichten ten aanzien van de aanwezigheid van asbest en loden waterleidingen ging niet op. Het hof Amsterdam overweegt daaromtrent dat de daarmee gepaarde gezondheidsrisico’s zich immers niet voordoen bij enkel glas
Tot slot oordeelde het hof Amsterdam dat de huurder onvoldoende concreet heeft onderbouwd wat de genotsbeperking door enkel glas is.
Alles afwegend concludeert het hof Amsterdam dat de aanwezigheid van enkel glas in deze woning geen gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Vonnis rechtbank: ECLI:NL:RBAMS:2024:619, Rechtbank Amsterdam, 10559878 CV EXPL 23-8728
Bekijk het Arrest hof hier.
Heb je vragen over dit arrest of over huurrecht in bredere zin? Neem dan gerust contact op met Dinesh Kanhai en Marieke van Schie
