Aanleiding van het geschil
Verkoper en koper hebben in 2023 een overeenkomst gesloten strekkende tot de aan- en verkoop van een tijdelijk erfpachtrecht. Het perceel waar het erfpachtrecht op is gevestigd is eigendom van de gemeente Rotterdam. Op grond van de erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn op het erfpachtrecht, is voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de gemeente Rotterdam vereist. In navolging op het verzoek om toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht heeft de gemeente Rotterdam besloten een Bibob-onderzoek uit te laten voeren voordat zij een beslissing neemt over het verlenen van de toestemming. Omdat koper niet wenste mee te werken aan het Bibob-onderzoek, heeft de gemeente Rotterdam deze toestemming niet verleend, waardoor de overdracht van het erfpachtrecht niet heeft kunnen plaatsvinden.
De koopovereenkomst tussen verkoper en koper bevat de gebruikelijke bepaling die verkoper de mogelijkheid geeft om de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden indien koper na schriftelijke ingebrekestelling gedurende 8 dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer verplichtingen uit deze overeenkomst, in welk geval koper een onmiddellijk opeisbare boete aan verkoper verschuldigd is ter grootte van 10% van de bedongen koopprijs, onverminderd het recht van koper om nog aanvullende schadevergoeding van koper te vorderen. Hier heeft verkoper een beroep op gedaan, waarmee de koper niet heeft ingestemd. Als gevolg hiervan heeft verkoper de rechtbank (onder meer) in conventie gevorderd:
- voor recht te verklaren dat de tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;
- verkoper te veroordelen tot betaling van een boete ter grootte van 10% van de bedongen koopprijs, bij wijze van uitkering van de door koper gestorte waarborgsom onder de notaris (welke tevens 10% van de bedongen koopprijs bedroeg) aan verkoper; en
- verkoper te veroordelen tot betaling van een aanvullende schadevergoeding.
Oordeel van de rechtbank
Ter beantwoording van de vraag wat de juridische gevolgen van een schriftelijke overeenkomst zijn, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in deze schriftelijke overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenoemde Haviltex-criterium). In dit geval was koper in de koopovereenkomst de verplichting aangegaan om het erfpachtrecht af te nemen, waardoor van koper mocht worden verwacht dat hij zich binnen redelijke grenzen inspant om het nodige te doen teneinde dit erfpachtrecht ook daadwerkelijk af te kunnen nemen. Volgens de rechtbank viel in dit geval onder dit “nodige” tevens het verkrijgen van de toestemming van de gemeente Rotterdam. In de argumentatie voor dit oordeel haalt de rechtbank (onder meer) aan dat koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wist ofwel op basis van diens onderzoeksplicht had moeten weten dat er een mogelijkheid bestond dat een Bibob-onderzoek zou worden gestart. Aldus mocht verkoper gelet op de inspanningsplicht van koper om het erfpachtrecht af te nemen volgens de rechtbank van koper verwachten dat hij mee zou werken aan het Bibob-onderzoek.
Door dit niet te doen is koper volgens de rechtbank tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, waardoor verkoper mocht overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van deze koopovereenkomst en is koper een boete aan verkoper verschuldigd ten grootte van 10% van de bedongen koopprijs. In dat kader werd koper bevolen om diens medewerking te verlenen aan de uitkering door de betrokken notaris aan verkoper van de door koper gestorte waarborgsom. De vordering van verkoper om koper te veroordelen tot betaling van een aanvullende schadevergoeding heeft de rechtbank afgewezen omdat verkoper deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd.
Aanbevelingen bij het aankopen van vastgoed
Dat een koper zich niet als onredelijke contractspartij mag opstellen verbaast niet. Doorgaans (echter) zal een koper hoofdzakelijk rekening houden met zijn verplichting om de koopsom en daaraan voorafgaand een waarborgsom te voldoen. Maar dat deze waarborgsom mede strekt tot zekerheid voor de nakoming van inspanningsverplichtingen zoals het meewerken aan een Bibob-onderzoek zal niet het eerste zijn waar een koper rekening mee houdt. Zo ook niet in deze casus. Voor de praktijk kan deze uitspraak een aanleiding zijn om de zekerheid waartoe de waarborgsom strekt te beperken tot de verplichting van de koper om de koopprijs of andere monetaire verplichtingen te voldoen.
Met betrekking tot de uitspraak rijst voorts de vraag of de onderzoeksplicht van koper wel met zich meebrengt dat koper had moeten verwachten dat het doorlopen van een Bibob-onderzoek een voorwaarde voor het verlenen van de toestemming van de gemeente Rotterdam zou zijn (zoals de rechtbank lijkt te concluderen), evenals de vraag in hoeverre in dezen op verkoper een mededelingsplicht rust om koper omtrent deze voorwaarde van de gemeente Rotterdam te informeren.
In de casus heeft koper diffuus gecommuniceerd de transactie door te willen zetten, wetende dat de gemeente Rotterdam een Bibob-onderzoek verlangt. Deze specifieke omstandigheid buiten beschouwing latende ligt het an sich meer voor de hand dat het onder de mededelingsplicht van een verkoper valt om een koper er op te wijzen dat aan de toestemmingsprocedure van de gemeente Rotterdam een Bibob-onderzoek verbonden zou zijn. De toestemming is voor de verkoper immers noodzakelijk om überhaupt in staat te zijn om het erfpachtrecht leveren. Het ligt dan ook op diens pad om zijn wederpartij hier degelijk over te informeren. Bovendien heeft verkoper hetzelfde Bibob-onderzoek in dit geval waarschijnlijk zelf ook moeten doorlopen in het kader van diens verkrijging van het erfpachtrecht, aangezien verkoper het erfpachtrecht slechts 3 jaar eerder heeft verkregen. Ten slotte worden (potentiële) kopers er in verschillende advertenties op Funda uit een risicogebied zoals de Spaanse Polder door verkopend makelaars op gewezen dat een Bibob-screening voor de vereiste toestemming van de gemeente Rotterdam vereist kan zijn.
De wet bevordering integriteitbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) is een specialistisch rechtsgebied dat wordt beoefend door strafrecht- en bestuursrechtjuristen. Bij vastgoed-civilisten is de kennis hieromtrent zeer algemeen. Gezien de ondoorzichtigheid van de regelgeving zou het onterecht zijn van een koper te verwachten dat hij over in-depth kennis beschikt over dit onderwerp.
Naar nu blijkt bestaat er echter een risico dat dergelijke kennis en expertise wél aan een willekeurige koper wordt toegerekend. Belangrijk voor de praktijk is alsdan in ieder geval in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper evengoed een ontbindingsrecht toekomt indien een derde meer voorwaarden aan het verlenen van diens toestemming verbindt dan koper bereid is om aan mee te werken, zodat wordt voorkomen dat door de koper tekort wordt geschoten in de nakoming van zijn inspanningsverplichting uit de koopovereenkomst.
Heeft u vragen over deze blog of heeft u juridische begeleiding nodig bij het aangaan van een vastgoedtransactie? Neem dan vooral contact op met Arief van Rhee en Rafaèl Totev.
