Lexence

Actualiteiten huurrecht

23 oktober 2018 – Drie keer per jaar organiseert het huurrecht team van Lexence een ontbijtsessie voor bedrijfsjuristen die zich in meer of mindere mate bezighouden met het huurrecht. Aan de hand van actuele uitspraken van rechtbanken, gerechtshoven en de Hoge Raad worden verschillende onderwerpen besproken die relevant zijn voor de praktijk. Op 16 oktober 2018 kwamen in dit kader onderwerpen aan bod als:

  • contractsoverneming;
  • voorkeursrecht van koop; en
  • het claimen van leegstandschade onder bankgaranties.

Het laatste onderwerp is met name actueel en interessant door de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 3 juli 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1559). Dit arrest is gewezen nadat de Hoge Raad in het Hansteen arrest de zaak voor verdere behandeling en beslissing heeft verwezen naar het gerechtshof. Op beide zaken wordt in dit artikel nader ingegaan.

Contactpersonen Mirjam Schröer
Expertise Huurrecht
Leestijd 3 min leestijd
Aukema/Uni-Invest

Tot 2011 werd leegstandschade veelvuldig geclaimd onder (bank)garanties zonder dat dit tot problemen leidde. Het in 2011 door de Hoge Raad gewezen arrest Aukema/Uni-Invest (24 januari 2011 ECLI:NL:HR:2013:1244) zorgde voor de nodige verwarring. De Hoge Raad oordeelde dat een opzegging ex art. 39 Fw in geval van een faillissement van de huurder een regelmatige wijze van beëindiging vormt. Art. 39 Fw berust op een belangenafweging tussen de belangen van de curator/de boedel (inhoudende dat de huurschuld niet veel verder dan drie maanden hoeft op te lopen) en de belangen van de verhuurder (inhoudende dat de huurpenningen vanaf het faillissement een boedelschuld vormen). Er bestaat daarnaast geen ruimte voor een aanvullende schadevergoeding, ook al is de vergoeding van leegstandschade contractueel overeengekomen, aldus de Hoge Raad. Het overeengekomen leegstandschadebeding sorteert jegens de boedel geen effect.

Romania

De Hoge Raad verduidelijkte in het arrest Romania (15 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1244) dat zijn oordeel in Aukema/Uni-Invest enkel ziet op de verhouding tussen de verhuurder en de curator/de boedel. Een eventueel leegstandschadebeding in de huurovereenkomst is niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf, maar sorteert geen effect jegens de boedel. De vordering die uit het leegstandschadebeding voortvloeit, komt niet voor verificatie in aanmerking. Als de nakoming van de vordering die ontstaat uit het leegstandschadebeding echter door een derde (de garant) wordt gegarandeerd, dan worden de plichten uit deze garantie niet aangetast door art. 39 Fw. De garant zal moeten betalen. Voor een eventuele regresvordering van de garant (de bank, of in het geval van Romania: de moedermaatschappij) geldt echter dat ook deze niet kan worden uitgeoefend jegens de boedel.

Hansteen

In 2017 volgde het arrest Hansteen (HR 17 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:278). Anders dan bij Aukema/Uni-Invest en Romania, was in dit geval geen expliciet leegstandschadebeding in de huurovereenkomst overeengekomen. Wel was een (conform het aan de huurovereenkomst gevoegde model) abstracte bankgarantie afgegeven waarin uitdrukkelijk overeen was gekomen dat deze mocht worden getrokken voor leegstandschade in geval van faillissement van de huurder. De Hoge Raad voegde zijn leer in Aukema/Uni-Invest en Romania toe dat de verhuurder (Hansteen) niet ongerechtvaardigd was verrijkt door leegstandschade onder de bankgarantie te claimen. Bij dit oordeel is de Hoge Raad ervan uitgegaan dat Hansteen gerechtigd was om leegstandschade onder de bankgarantie te claimen. Dit laatste is van belang, nu de curator zich op het standpunt stelde dat Hansteen daartoe niet gerechtigd was, aangezien een expliciet leegstandschadebeding in de huurovereenkomst ontbrak.

Gerechtshof Den Haag 3 juli 2018

De zaak Hansteen is vervolgens terugverwezen naar het gerechtshof, met de uitspraak van 3 juli 2018 als resultaat. Aan het gerechtshof was het onder meer de taak te beoordelen of het door de Hoge Raad – als zijnde feit – genomen uitgangspunt dat Hansteen de bankgarantie voor leegstandschade mocht trekken, juist was. Het gerechtshof oordeelt dat de tekst van de bankgarantie er geen misverstand over laat bestaan dat leegstandschade in geval van faillissement door de garantie gedekt wordt. Hansteen heeft jegens de bank de bankgarantie terecht ingeroepen, aldus het gerechtshof.

Het gerechtshof gaat echter verder. Het gerechtshof beoordeelt aan de hand van de Haviltex-maatstaf – nu een expliciet leegstandschadebeding ontbreekt – of partijen (verhuurder en gefailleerde huurder) contractueel vergoeding van leegstandschade overeen zijn gekomen. Het gerechtshof komt op verschillende gronden tot de conclusie dat dit het geval is. Het gerechtshof acht het onder meer van belang dat de bankgarantie aan de huurovereenkomst is gehecht en in artikel 6.1 van de huurovereenkomst expliciet naar de bankgarantie wordt verwezen. Bovendien is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag dat gelijkstaat aan 12 maanden huur, waarmee taalkundig zou worden aangeknoopt bij de vergoeding van leegstandschade. Het gerechtshof oordeelt dat onvoldoende is gebleken dat partijen de bedoeling hadden om Hansteen een beperkter recht op schadevergoeding te geven dan in de bankgarantie verwoord. Hansteen mocht er redelijkerwijs op vertrouwen dat ook de huurder de intentie had om Hansteen een contractuele aanspraak op vergoeding van leegstandschade te geven. Hansteen mag de gelden, voor zover deze vergoeding van leegstandschade betreffen, houden.

Deze uitspraak lijkt ondanks het duidelijke oordeel van de Hoge Raad, toch weer ruimte te bieden voor discussie. Wat gebeurt er immers als enerzijds een bankgarantie is afgegeven waarmee leegstandschade uitdrukkelijk wordt gedekt, maar anderzijds vergoeding van leegstandschade niet expliciet of onvoldoende impliciet in de huurovereenkomst is overeengekomen? Wordt vervolgd.

Heeft u nog vragen?

Neem gerust contact op met Mirjam Schröer indien u meer informatie wenst of  vragen heeft:
E: m.schroer@lexence.com
T: +31 20 5736 743