De faillissementswet geeft zowel huurder (of althans de curator van de failliete huurder) als de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met een maximale opzegtermijn van 3 maanden.
Iedere huurder van een bedrijfsruimte (winkel) heeft de wettelijke bevoegdheid om zijn huurrechten over te dragen aan degene die zijn onderneming overneemt. Dit indeplaatsstellingsrecht is vastgelegd in artikel 7:307 BW. Als de verhuurder niet wenst mee te werken aan een contractovername, dan kan de huurder de rechter vragen om de verhuurder te dwingen deze partij te accepteren. Uiteraard dient een dergelijk verzoek van een huurder wel aan bepaalde eisen te voldoen. Zo moet:
• de huurder een (voldoende) zwaarwegend belang hebben bij de indeplaatsstelling,
• er sprake zijn van een bedrijfsoverdracht,
• de beoogde huurder voldoende waarborgen bieden voor de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst.
Indien er voldaan is aan deze wettelijke voorwaarden, dan maakt de rechter een afweging op basis van de omstandigheden van het geval. In een faillissementssituatie komt het indeplaatsstellingsrecht toe aan de curator. Het faillissement levert niet een beperking van die bevoegdheid op.
Het faillissementsrecht gaat uit van gelijkheid van schuldeisers. Een verhuurder heeft in dit verband niet een andere of meer bijzondere positie dan een andere schuldeiser (afgezien van het feit dat de huur vanaf de datum van faillissement een boedelschuld is).
De curator moet in het verlengde van dit uitgangspunt waken voor het belang van de boedel en de aanwezige activa liquideren ten behoeve van de boedel. De taak van de curator is niet (zozeer) om de individuele belangen van individuele schuldeisers (bijvoorbeeld de verhuurder) te behartigen, hoe terecht die belangen ook kunnen zijn.
Indien en voor zover de curator een (gedeeltelijke) doorstart van de failliete onderneming wenst te realiseren, is uiteraard van groot belang dat de curator ook de huurrechten kan overdragen aan de doorstartende entiteit.
Voor de verhuurder is het maar de vraag of de doorstart even wenselijk is als voor de boedel. Het is goed denkbaar dat de verhuurder het faillissement van zijn huurder ziet als een mogelijkheid om zich te kunnen bevrijden van wat zonder faillissement een doorlopende duurovereenkomst zou zijn. De verhuurder zal dan gebruikmaken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met een beroep op de faillissementswet.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat, enerzijds de verhuurder de huurovereenkomst met een beroep op de faillissementswet tussentijds heeft opgezegd en anderzijds de curator de huurovereenkomst aan een doorstartende partij wil overdragen. Als is voldaan aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling, maakt de rechter een belangenafweging. Die belangenafweging valt vaak uit in het voordeel van de huurder/curator. Een rechter zal namelijk veelal geneigd zijn om de belangenafweging in het voordeel van de curator uit te laten vallen. De curator behartigt immers het belang van alle crediteuren (waaronder ook die van de werknemers) en de verhuurder ‘slechts’ zijn eigen belang.
Daarmee is de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder nog niet van de baan. Onder omstandigheden kan de indeplaatstellingsvordering van de curator de opzegging van de verhuurder doorkruisen als de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of de opzegging kan worden gekwalificeerd als misbruik van recht. Bijvoorbeeld als de verhuurder voor opzegging zou weten dat de curator een indeplaatstelling wil bewerkstelligen en de opvolgend huurder eventuele huurachterstanden zou voldoen.
