nl/en
Publicatie ⸱ 05-02-2016

Wat te doen met een failliete retailer?

5 februari 2016 – ​Recentelijk ging een groot aantal winkelketens failliet. Er zijn talrijke oorzaken denkbaar voor deze faillissementen: te hoge kosten, een sleetse formule of omstandigheden van meer macro-economische aard. Ongeacht de oorzaak van het faillissement behouden de winkellocaties een bepaalde waarde, zowel voor de verhuurder/eigenaar als voor de huurder/retailer. Dat leidt nogal eens tot conflicten en procedures.

Expertise

Vastgoedrecht

De faillissementswet geeft zowel huurder (of althans de curator van de failliete huurder) als de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met een maximale opzegtermijn van 3 maanden.

Iedere huurder van een bedrijfsruimte (winkel) heeft de wettelijke bevoegdheid om zijn huurrechten over te dragen aan degene die zijn onderneming overneemt. Dit indeplaatsstellingsrecht is vastgelegd in artikel 7:307 BW. Als de verhuurder niet wenst mee te werken aan een contractovername, dan kan de huurder de rechter vragen om de verhuurder te dwingen deze partij te accepteren. Uiteraard dient een dergelijk verzoek van een huurder wel aan bepaalde eisen te voldoen. Zo moet:
• de huurder een (voldoende) zwaarwegend belang hebben bij de indeplaatsstelling,
• er sprake zijn van een bedrijfsoverdracht,
• de beoogde huurder voldoende waarborgen bieden voor de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst.

Indien er voldaan is aan deze wettelijke voorwaarden, dan maakt de rechter een afweging op basis van de omstandigheden van het geval. In een faillissementssituatie komt het indeplaatsstellingsrecht toe aan de curator. Het faillissement levert niet een beperking van die bevoegdheid op.

Het faillissementsrecht gaat uit van gelijkheid van schuldeisers. Een verhuurder heeft in dit verband niet een andere of meer bijzondere positie dan een andere schuldeiser (afgezien van het feit dat de huur vanaf de datum van faillissement een boedelschuld is).

De curator moet in het verlengde van dit uitgangspunt waken voor het belang van de boedel en de aanwezige activa liquideren ten behoeve van de boedel. De taak van de curator is niet (zozeer) om de individuele belangen van individuele schuldeisers (bijvoorbeeld de verhuurder) te behartigen, hoe terecht die belangen ook kunnen zijn.

Indien en voor zover de curator een (gedeeltelijke) doorstart van de failliete onderneming wenst te realiseren, is uiteraard van groot belang dat de curator ook de huurrechten kan overdragen aan de doorstartende entiteit.

Voor de verhuurder is het maar de vraag of de doorstart even wenselijk is als voor de boedel. Het is goed denkbaar dat de verhuurder het faillissement van zijn huurder ziet als een mogelijkheid om zich te kunnen bevrijden van wat zonder faillissement een doorlopende duurovereenkomst zou zijn. De verhuurder zal dan gebruikmaken van de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen met een beroep op de faillissementswet.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat, enerzijds de verhuurder de huurovereenkomst met een beroep op de faillissementswet tussentijds heeft opgezegd en anderzijds de curator de huurovereenkomst aan een doorstartende partij wil overdragen. Als is voldaan aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling, maakt de rechter een belangenafweging. Die belangenafweging valt vaak uit in het voordeel van de huurder/curator. Een rechter zal namelijk veelal geneigd zijn om de belangenafweging in het voordeel van de curator uit te laten vallen. De curator behartigt immers het belang van alle crediteuren (waaronder ook die van de werknemers) en de verhuurder ‘slechts’ zijn eigen belang.

Daarmee is de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder nog niet van de baan. Onder omstandigheden kan de indeplaatstellingsvordering van de curator de opzegging van de verhuurder doorkruisen als de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of de opzegging kan worden gekwalificeerd als misbruik van recht. Bijvoorbeeld als de verhuurder voor opzegging zou weten dat de curator een indeplaatstelling wil bewerkstelligen en de opvolgend huurder eventuele huurachterstanden zou voldoen.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 15-04-2024
Werknemers- en managementparticipaties: the way to go (deel 2)
Blog ⸱ 10-04-2024
Nieuw btw vastgoedbesluit, wat verandert er per 1 januari 2025?
Blogreeks Wkb ⸱ 09-04-2024
Aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wet kwaliteitsborging – deel 2: stellen en bewijzen
Podcast ⸱ 09-04-2024
Podcast Jong Juridisch – De rechten en plichten van huurders en verhuurders
Blog ⸱ 03-04-2024
Is het toegestaan om mobiel telefoongebruik op kantoor te verbieden?
Recente zaak ⸱ 03-04-2024
Lexence heeft Den Hartogh Holding B.V. geadviseerd bij hun overname van alle aandelen in het kapitaal van H&S Group B.V.
Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 02-04-2024
Werknemers – en managementparticipaties: the way to go
Kantoornieuws ⸱ 27-03-2024
Wederom waardering van onze klanten in de Legal 500 2024 editie
Blog ⸱ 27-03-2024
Workation: werken met zicht op zee
Recente zaak ⸱ 20-03-2024
Lexence heeft Waterland Private Equity geadviseerd bij de acquisitie van de NFP Groep.
Infosheet ⸱ 18-03-2024
Grensoverschrijdend gedrag: Do’s en don’ts voor een effectieve aanpak
Recente zaak ⸱ 15-03-2024
Lexence heeft Röko AB geadviseerd bij de koop van 85% van de aandelen in Baymax B.V.
Kantoornieuws ⸱ 15-03-2024
Trots op onze rankings in Chambers Europe 2024
Blogreeks ⸱ 14-03-2024
Ben ik als bestuurder eerder aansprakelijk vanwege de ESG-wetgeving?
Blog ⸱ 11-03-2024
Illegale onderverhuur: 5 aandachtspunten voor eigenaren van huurwoningen
Alle berichten