Feiten en omstandigheden
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks (opwaarts) wordt geïndexeerd en dat de aangepaste huurprijs ook geldt indien aan de huurder geen mededeling is gedaan van de aanpassing. Verhuurder heeft de eerste jaren de huurprijs geïndexeerd. Vanaf 2002 is door verhuurder geen huurprijsindexering meer toegepast en is door verhuurder slechts aanspraak gemaakt op de onaangepaste huurprijs. De opvolgend verhuurder heeft in november 2013 aanspraak gemaakt op betaling van de vergeten huurindexering. Huurder is het daarmee niet eens en stelt dat verhuurder zijn recht om de vergeten indexering alsnog te vorderen heeft verspeeld (rechtsverwerking).
Kantonrechter: rechtsverwerking!
In eerste aanleg heeft de kantonrechter de huurder gelijk gegeven. Volgens de kantonrechter kan uit verklaringen en gedragingen worden afgeleid dat afstand wordt gedaan van een recht; daarvoor is volgens de kantonrechter niet vereist dat de verhuurder mondeling of schriftelijk met zoveel woorden tegen de huurder zegt dat geen aanspraak meer wordt gemaakt op de indexering. De kantonrechter oordeelde dan ook dat huurder uit het actieve handelen van verhuurder (het jarenlang aanspraak maken op niet meer dan de onaangepaste huurprijs) redelijkerwijze kon en mocht afleiden dat verhuurder afstand deed van het recht op indexering van de huurprijs.
Hof: afspraak is afspraak!
Verhuurder was het niet eens met deze uitspraak en ging in hoger beroep. Volgens het Hof is slechts in uitzonderlijke gevallen sprake van rechtsverwerking. In tegenstelling tot de kantonrechter, oordeelde het Hof dan ook dat huurder er in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd op kon of mocht vertrouwen dat verhuurder zou afzien van zijn recht de te weinig betaalde bedragen (indexering) alsnog te vorderen.
Het Hof benadrukte daarbij dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft huurder de verschuldigdheid van de indexering geaccepteerd. Afspraak is afspraak dus. Het jarenlang niet factureren van de geïndexeerde huurprijs berustte volgens het Hof niet op een keuze van de verhuurder; het wees er volgens het Hof slechts op dat de verhuurder de indexering “over het hoofd” heeft gezien. Het Hof draait vervolgens de verantwoordelijkheid om en stelt dat op een huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte is van de verschuldigde huurprijs. Verhuurder kan, aldus het Hof, aanspraak maken op de geïndexeerde huurbedragen.
Verjaringstermijn
Het Hof oordeelde overigens nog wel dat een verjaringstermijn geldt van vijf jaar. Aangezien verhuurder in november 2013 voor het eerst (weer) aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huurprijs, betekent dit dat de vorderingen van vóór november 2008 zijn verjaard. Volgens het Hof staat de verjaring overigens niet in de weg aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf mei 1999.
Kortom:
Een interessante uitspraak voor huurders en verhuurders. Voor huurders is het goed om niet te vroeg te juichen als de verhuurder gedurende een lange(re) periode vergeet de huurprijs te indexeren. De verhuurder kan in een later stadium alsnog aanspraak maken op de (vergeten) indexverhogingen. En voor verhuurders geldt dat het vanwege de verjaringstermijn van vijf jaar goed is in de gaten te houden dat niet voor een langere periode dan vijf jaar wordt vergeten de huurprijs te indexeren.
