nl/en
Publicatie ⸱ 06-07-2017

Verhuurder kan ook na verloop van tijd aanspraak maken op vergeten indexverhoging

6 juli 2017 – In veel huurovereenkomsten is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Toch komt het in de praktijk veelvuldig voor dat een verhuurder vergeet de overeengekomen huurprijsindexering toe te passen. Wat zijn de gevolgen als de verhuurder gedurende meerdere jaren vergeet de huurprijs te indexeren? Over deze vraag heeft het Hof Amsterdam zich vrij recent uitgelaten.

Feiten en omstandigheden
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks (opwaarts) wordt geïndexeerd en dat de aangepaste huurprijs ook geldt indien aan de huurder geen mededeling is gedaan van de aanpassing. Verhuurder heeft de eerste jaren de huurprijs geïndexeerd. Vanaf 2002 is door verhuurder geen huurprijsindexering meer toegepast en is door verhuurder slechts aanspraak gemaakt op de onaangepaste huurprijs. De opvolgend verhuurder heeft in november 2013 aanspraak gemaakt op betaling van de vergeten huurindexering. Huurder is het daarmee niet eens en stelt dat verhuurder zijn recht om de vergeten indexering alsnog te vorderen heeft verspeeld (rechtsverwerking).

Kantonrechter: rechtsverwerking!
In eerste aanleg heeft de kantonrechter de huurder gelijk gegeven. Volgens de kantonrechter kan uit verklaringen en gedragingen worden afgeleid dat afstand wordt gedaan van een recht; daarvoor is volgens de kantonrechter niet vereist dat de verhuurder mondeling of schriftelijk met zoveel woorden tegen de huurder zegt dat geen aanspraak meer wordt gemaakt op de indexering. De kantonrechter oordeelde dan ook dat huurder uit het actieve handelen van verhuurder (het jarenlang aanspraak maken op niet meer dan de onaangepaste huurprijs) redelijkerwijze kon en mocht afleiden dat verhuurder afstand deed van het recht op indexering van de huurprijs.

Hof: afspraak is afspraak!
Verhuurder was het niet eens met deze uitspraak en ging in hoger beroep. Volgens het Hof is slechts in uitzonderlijke gevallen sprake van rechtsverwerking. In tegenstelling tot de kantonrechter, oordeelde het Hof dan ook dat huurder er in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd op kon of mocht vertrouwen dat verhuurder zou afzien van zijn recht de te weinig betaalde bedragen (indexering) alsnog te vorderen.

Het Hof benadrukte daarbij dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft huurder de verschuldigdheid van de indexering geaccepteerd. Afspraak is afspraak dus. Het jarenlang niet factureren van de geïndexeerde huurprijs berustte volgens het Hof niet op een keuze van de verhuurder; het wees er volgens het Hof slechts op dat de verhuurder de indexering “over het hoofd” heeft gezien. Het Hof draait vervolgens de verantwoordelijkheid om en stelt dat op een huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte is van de verschuldigde huurprijs. Verhuurder kan, aldus het Hof, aanspraak maken op de geïndexeerde huurbedragen.

Verjaringstermijn
Het Hof oordeelde overigens nog wel dat een verjaringstermijn geldt van vijf jaar. Aangezien verhuurder in november 2013 voor het eerst (weer) aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huurprijs, betekent dit dat de vorderingen van vóór november 2008 zijn verjaard. Volgens het Hof staat de verjaring overigens niet in de weg aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf mei 1999.

Kortom:
Een interessante uitspraak voor huurders en verhuurders. Voor huurders is het goed om niet te vroeg te juichen als de verhuurder gedurende een lange(re) periode vergeet de huurprijs te indexeren. De verhuurder kan in een later stadium alsnog aanspraak maken op de (vergeten) indexverhogingen. En voor verhuurders geldt dat het vanwege de verjaringstermijn van vijf jaar goed is in de gaten te houden dat niet voor een langere periode dan vijf jaar wordt vergeten de huurprijs te indexeren.​

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

Podcast Amsterdamse Handelsgeest - Van de Gouden Eeuw tot Nu ⸱ 16-05-2025
De Wisselbank en het ontstaan van ons financiële systeem
Blogreeks Amsterdamse Handelsgeest ⸱ 08-05-2025
De Wisselbank: hoe Amsterdam het fundament legde voor het moderne financiële systeem
Recente zaak ⸱ 25-04-2025
Lexence heeft H2 Equity Partners geadviseerd bij haar overname van P&D Group.
Recente zaak ⸱ 24-04-2025
Lexence heeft Standard Investment begeleid bij de verkoop van Sparck Technologies.
Blog ⸱ 22-04-2025
Sociaal Notariaat: Een toegankelijk notariaat is een sterke rechtsstaat
Blogreeks Amsterdamse Handelsgeest ⸱ 22-04-2025
Van het Jordaanoproer tot de zzp’er: lessen voor het arbeidsrecht van nu
Podcast Amsterdamse Handelsgeest - Van de Gouden Eeuw tot Nu ⸱ 16-04-2025
Van het Jordaanoproer tot het moderne arbeidsrecht
Blog ⸱ 09-04-2025
Wij zijn ONS: het notariaat toegankelijk maken voor iedereen
Recente zaak ⸱ 27-03-2025
Lexence heeft HC Partners geadviseerd bij het aangaan van de strategische samenwerking met West Friesland Dakbedekkingen B.V.
Blog ⸱ 26-03-2025
De inspanningsverplichting van een koper strekt verder dan alleen het betalen van de koopprijs
Kantoornieuws ⸱ 26-03-2025
Wederom waardering van onze klanten in de Legal 500 2025 editie
Blogreeks Amsterdamse Handelsgeest ⸱ 21-03-2025
De kracht van contracten: van de Gouden Eeuw tot de moderne handel
Blogreeks Wkb ⸱ 20-03-2025
Nieuwe informatieverplichting voor aannemers onder de Wkb
Kantoornieuws ⸱ 20-03-2025
Lexence in Chambers Europe 2025: Goede rankings en mooie erkenning
Interview ⸱ 18-03-2025
Minke Huibers over haar werk voor World Child Cancer in Afrika
Alle berichten