Het is voor partijen die een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte aangaan niet altijd duidelijk onder welk huurregime die overeenkomst valt: het 290-regime (artikel 7:290 tot en met 7:310 Burgerlijk Wetboek) of het 230a-regime (artikel 7:230a BW). Beide regimes verschillen flink van elkaar. Bijvoorbeeld ten aanzien van de (voor 290-bedrijfsruimte dwingendrechtelijke) bepalingen, aangaande de opzegging en de huurprijsaanpassing.
Van een 290-bedrijfsruimte is sprake wanneer het een onroerende gebouwde zaak of een gedeelte daarvan betreft die krachtens de huurovereenkomst is bestemd om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel- of kampeerbedrijf of de bij een 290-bedrijfsruimte horende afhankelijke woning.
De wijze van inrichting en de wijze waarop het gehuurde feitelijk wordt gebruikt is voor de kwalificatie van doorslaggevende aard. Daarbij dient de bedrijfsruimte als een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening te worden gebruikt. Alle overige bedrijfsruimten vallen onder het 230a-regime.
Maar niet elk gebruik laat zich even makkelijk kwalificeren. Onder welk regime valt bijvoorbeeld een tattoo- en piercingshop of dierenpension?
In een zaak die midden 2016 door de rechtbank Midden-Nederland werd behandeld, was het voor huurder en verhuurder onduidelijk of het dierenpension dat huurder wilde exploiteren als een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening moest worden gekwalificeerd. Het dierenpension beschikte over een receptie, maar klanten werd verzocht een afspraak te maken om langs te komen. De opvang van dieren van particulieren was daarbij de enige bedrijfsactiviteit van huurder.
Partijen waren in de huurovereenkomst van het 290-regime afwijkende termijnen en opzeggingsmogelijkheden overeengekomen. Om duidelijkheid over het toepasselijke regime te krijgen hebben huurder en verhuurder in een verzoekschriftprocedure ex artikel 7:291 BW – bedoeld om bij 290-bedrijfsruimte van de wet afwijkende bedingen door de kantonrechter goed te laten keuren – gebruikt om het gebruik te laten kwalificeren. Primair werd de kantonrechter door partijen dan ook verzocht zich niet-ontvankelijk te verklaren omdat het dierenpension een 230a-ruimte betrof, subsidiair werd om goedkeuring van de afwijkende bedingen verzocht.
Feitelijk vroegen partijen de rechter vast te stellen welk huurregime van toepassing was. Een dergelijke vaststelling kan door een rechter in een verzoekschriftprocedure worden uitgesproken als deze binnen de grenzen van de desbetreffende wetsbepaling blijft en zich beperkt tot de vaststelling van de rechtsverhouding tussen verzoekers.
2/2
De kantonrechter oordeelde dat een dierenpension – zoals deze door huurder werd geëxploiteerd – niet als een 290-bedrijfsruimte, maar dus als een 230a-ruimte dient te worden gekwalificeerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is, gelet op de receptie in combinatie met het overige gebruik van de bedrijfsruimte, de geboden mogelijkheid tot toegang aan het publiek te beperkt. Ook meende de kantonrechter dat een dierenpension niet als een hotelbedrijf kan worden gekwalificeerd. Lees hier de volledige uitspraak van de rechtbank.
Met het voorleggen van de kwalificatievraag aan de rechter in een verzoekschriftprocedure hebben partijen aldus duidelijkheid verkregen ten aanzien van het huurregime dat op hun rechtsverhouding van toepassing is.
Neem voor meer informatie en bij vragen contact op met Lotte Dröge, advocaat Lexence
+31 20 5736 736.
