nl/en
Podcast Amsterdamse Handelsgeest - Van de Gouden Eeuw tot Nu ⸱ 20-01-2025

Erfpacht in Amsterdam: verleden, huidige invloed en toekomst

In de tweede aflevering van Amsterdamse Handelsgeest: Van de Gouden Eeuw tot Nu verkennen we een onderwerp dat onlosmakelijk verbonden is met de ontwikkeling van Amsterdam: het erfpachtstelsel. Hoe is dit bijzondere systeem ontstaan? Welke invloed heeft het gehad op de stad? En hoe ziet de toekomst van erfpacht in Amsterdam eruit? We gaan in gesprek met twee experts: Paul Nelisse, directeur bij Colliers en specialist in stedelijke erfpacht, en Arief van Rhee, notaris-partner bij Lexence en expert in vastgoedrecht. Samen onderzoeken zij hoe erfpacht Amsterdam heeft gevormd en hoe het systeem inspeelt op de uitdagingen van vandaag en morgen.

📖 Klik hier om het volledige interview te lezen.

>> Interview Podcast: De Evolutie van Erfpacht in Amsterdam

Of lees de tekst hieronder:

In deze aflevering van Amsterdamse Handelsgeest: Van de Gouden Eeuw tot Nu duiken we in een onderwerp dat nauw verweven is met de ontwikkeling van Amsterdam: het erfpachtstelsel. Hoe is dit unieke systeem ontstaan, welke impact heeft het gehad op de stad, en is het klaar voor de toekomst? We bespreken het met twee experts: Paul Nelisse, directeur bij Colliers en expert in stedelijke erfpacht, en Arief van Rhee, notaris partner bij Lexence en specialist in vastgoedrecht. Samen ontrafelen zij hoe erfpacht Amsterdam heeft gevormd en hoe het stelsel zich blijft aanpassen aan nieuwe uitdagingen.

Hidde Bruinsma: Als je in Amsterdam een huis koopt, is de grond meestal niet je eigendom. Je betaalt hiervoor jaarlijks erfpacht aan de gemeente. Paul, kun je uitleggen wat erfpacht precies inhoudt?

Paul Nelisse: Ja, erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat heel dicht tegen eigendom aanzit. Als erfpachter kun je de grond gebruiken alsof die van jou is, maar de eigendom blijft bij de bloot eigenaar. In Amsterdam is dat meestal de gemeente. Het recht kan verschillende vormen aannemen: tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend. Tijdelijke erfpacht lijkt in sommige opzichten zelfs op huur.

Hidde Bruinsma: Stedelijke erfpacht wordt vaak genoemd. Kun je dat uitleggen?

Paul Nelisse: Dat gaat vooral over de toepassing in steden. Een belangrijk kenmerk is het verplichte karakter, zoals dat in Amsterdam sinds 1896 geldt. Het werd destijds ingevoerd door wethouder Willem Treub om speculatie met bouwgrond tegen te gaan en de stad meer controle te geven over haar ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij werden de opbrengsten gebruikt voor gemeenschappelijke voorzieningen.

Hidde Bruinsma: Arief, welke doelen had de gemeente met dit systeem?

Arief van Rhee: Eind 19e eeuw was er nog geen ruimtelijke ordening zoals we die nu kennen. Amsterdam zag toen slechte woningen ontstaan en wilde via privaatrechtelijke kaders betere woningen realiseren. Ze wilden ook grip houden op de stedelijke uitbreiding, die destijds razendsnel ging. Daarnaast was het idee dat de stad door iedereen werd gemaakt en de opbrengsten dus ook aan iedereen ten goede moesten komen, niet alleen aan grondeigenaren.

Hidde Bruinsma: In 1915 stapte Amsterdam over van tijdelijke naar voortdurende erfpacht. Wat veranderde er toen, Paul?

Paul Nelisse: Het tijdelijke systeem zorgde voor onzekerheid bij banken, omdat het recht volledig kon aflopen. Dat bemoeilijkte financiering voor bouwers. Bij voortdurende erfpacht blijft het recht doorlopen, maar is het opgedeeld in tijdvakken van bijvoorbeeld 50 of 75 jaar. Aan het einde van zo’n tijdvak kan de canon worden herzien. Dat gaf banken meer zekerheid en zorgde ervoor dat bouwprojecten weer op gang kwamen.

Hidde Bruinsma: In de jaren ’90 ontstond er onrust over de herzieningen van die canon, toch?

Arief van Rhee: Klopt. Veel oudere erfpachtrechten waren niet geïndexeerd voor inflatie. Na 50 of 75 jaar kregen mensen te maken met enorme stijgingen van de canon. Dat leidde tot grote onvoorspelbaarheid en zorgde ervoor dat banken huiverig werden om woningen met aflopende erfpacht te financieren.

Hidde Bruinsma: Was dit een aanleiding voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht in 2017?

Arief van Rhee: Zeker. Eeuwigdurende erfpacht biedt veel meer voorspelbaarheid. Bij aanvang worden alle voorwaarden vastgelegd en veranderen die niet meer, behalve een indexering op inflatie. Dit systeem ligt dichter bij eigendom, wat voor zowel bewoners als banken aantrekkelijker is.

Hidde Bruinsma: Paul, waarom was er toch zoveel kritiek op dit nieuwe systeem?

Paul Nelisse: De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is kostbaar. De gemeente berekent de grondwaarde op basis van buurtstraatquotes, een percentage van de WOZ-waarde. In sommige wijken, zoals Amsterdam-Zuid, kan dat oplopen tot wel 50% van de woningwaarde. Voor veel mensen is dat een forse financiële drempel.

Hidde Bruinsma: Hoe zie je het systeem van erfpacht in de toekomst, Arief?

Arief van Rhee: Ik denk dat erfpacht een nuttig instrument blijft, vooral voor bedrijfsterreinen en woningcorporaties. Maar ik zie ook ruimte voor selectiever gebruik, bijvoorbeeld door eigendom aan te bieden in stabiele buurten zoals Amsterdam-Zuid. Het zou de aantrekkelijkheid van de stad kunnen vergroten.

Hidde Bruinsma: Tot slot, Paul, hebben mensen die in 2017 overstapten naar eeuwigdurende erfpacht een goede keuze gemaakt?

Paul Nelisse: Absoluut. Met de stijgende grondprijzen is het een goede investering gebleken. Mensen die toen overstapten, hebben nu duidelijkheid en profiteren van gunstige voorwaarden die inmiddels zijn versoberd.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

Blogreeks ESG ⸱ 18-02-2025
De EU Omnibusverordening: wat te verwachten?
Blogreeks Amsterdamse Handelsgeest ⸱ 13-02-2025
Handel, fusies en aandelen: juridische innovaties door de eeuwen heen
Kantoornieuws ⸱ 13-02-2025
Chambers Global 2025: stevige positie, erkenningen en groei voor Lexence!
Podcast Amsterdamse Handelsgeest - Van de Gouden Eeuw tot Nu ⸱ 11-02-2025
Van aandelen tot beurs: Hoe Amsterdam de handel veranderde
Blog ⸱ 30-01-2025
Nederlandse arbeidsovereenkomsten begrijpen: Bepaalde tijd vs. onbepaalde tijd
Blogreeks Amsterdamse Handelsgeest ⸱ 27-01-2025
De evolutie van erfpacht in Amsterdam: Van tijdelijk naar eeuwigdurend
Webinar ⸱ 24-01-2025
Hoge Raad: DIDAM II arrest en de consequenties
Blog ⸱ 24-01-2025
De transitievergoeding in 2025: Wat werkgevers moeten weten
Kantoornieuws ⸱ 21-01-2025
Waarschuwing: Phishingmail uit naam van Lexence
Podcast Amsterdamse Handelsgeest - Van de Gouden Eeuw tot Nu ⸱ 20-01-2025
Erfpacht in Amsterdam: verleden, huidige invloed en toekomst
Recente zaak ⸱ 17-01-2025
Lexence heeft Today Real Estate Development succesvol bijgestaan bij de verwerving van hun herontwikkelingslocatie in Amsterdam
Kantoornieuws ⸱ 16-01-2025
Lexence eindigt op de zevende plek in de League Tables 2024
Recente zaak ⸱ 13-01-2025
Lexence heeft Practical bijgestaan bij de overname van Total Outsource & Compliance B.V.
Whitepaper ⸱ 09-01-2025
Een overzicht van het Nederlands Arbeidsrecht | Voor buitenlandse ondernemingen en expats
Blogreeks Wkb ⸱ 09-01-2025
Kwaliteitsborging een jaar na de inwerkingtreding van de Wkb, wat is de stand van zaken?
Alle berichten