Enkele uitzonderingen daargelaten kon een huurovereenkomst voor woonruimte (die veelal eerst voor bepaalde tijd gevolgd door onbepaalde tijd werd aangegaan) enkel door opzegging door verhuurder of huurder worden beëindigd. Daarbij diende een verhuurder bij opzegging naast een opzegtermijn ook een (of meerdere) opzeggingsgrond(en) in acht te nemen. Had de verhuurder geen (wettelijke) opzeggingsgrond of kon daar geen succesvol beroep op worden gedaan, dan leidde de opzegging, uiteraard behoudens instemming van de huurder, niet tot beëindiging van de huurovereenkomst. Ook huurder kon de huurovereenkomst beëindigen door de opzegging ervan, waarbij zij enkel de opzegtermijn in acht diende te nemen. In de praktijk leidde dit er nogal eens toe dat de verhuurder voor het eindigen van de huurovereenkomst geheel afhankelijk was van de opzegging daarvan door de huurder.
Vorenstaande had onder andere tot gevolg dat de woningmarkt onvoldoende doorstroomde, hetgeen op haar beurt weer leidde tot scheefwonen.
Om de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen en scheefwonen tegen te gaan, is afgelopen juli de Wet doorstroming huurmarkt ingevoerd. De wet is een aanvulling op de bestaande wetgeving voor de (ver)huur van woonruimte. Het blijft voor huurder en verhuurder dus gewoon mogelijk om te kiezen voor de hiervoor omschreven huurovereenkomst (voor een bepaalde termijn die overgaat in een onbepaalde termijn) die eindigt door opzegging door verhuurder of huurder.
Wat houdt de Wet doorstroming huurmarkt – ten aanzien van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van woonruimte – in het kort in?
Naast de uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik bij bepaalde doelgroepen (o.a. promovendi, ouderen en grote gezinnen), heeft de wetswijziging ook tot gevolg dat particuliere verhuurders hun woonruimte voor een tijdelijke periode kunnen verhuren. Huurder en verhuurder van zelfstandige woonruimte kunnen nu overeenkomen dat de huurder de woonruimte voor maximaal 2 jaar (korter mag dus ook) huurt, waarbij de huurovereenkomst na afloop van die termijn van rechtswege eindigt. Opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet nodig. Na afloop van de overeengekomen termijn dient de huurder de woonruimte te verlaten, kan de verhuurder weer vrijelijk over de woonruimte beschikken en overgaan tot bijvoorbeeld de wederverhuur daarvan. Daarbij is het voor de verhuurder niet mogelijk om de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Voor de huurder bestaat die mogelijkheid wel. Voor onzelfstandige woonruimte (woonruimte waarbij de keuken of het toilet wordt gedeeld met bewoners van andere woningen of kamers) geldt bovenstaande ook, met dien verstande dat de maximale (ver)huurperiode voor dit type woonruimte niet 2 jaar, maar 5 jaar betreft. Overigens geldt ook bij tijdelijke huurovereenkomsten de reguliere huurprijsbescherming, waarbij de huurder tot 6 maanden na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst de betaalde huurprijs alsnog kan laten toetsen door de Huurcommissie.
Willen partijen een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst sluiten, dan is het bij beide typen woonruimte van belang dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomst duidelijk blijkt dat het een huurovereenkomst voor tijdelijke verhuur betreft. Aan verdere vereisten hoeft de huurovereenkomst niet te voldoen. Belangrijk is echter wel dat de verhuurder zijn huurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk erop wijst dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan binnenkort afloopt en de huurovereenkomst eindigt. Het niet (tijdig) ontvangen van dit bericht door de huurder heeft grote gevolgen. De huurovereenkomst loopt in dat geval na ommekomst van de tussen partijen overeengekomen termijn voor onbepaalde tijd door. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan alleen nog beëindigen door opzegging met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn en met inachtneming van (één van de) wettelijke opzeggingsgrond(en). Huurder kan de huurovereenkomst alsdan eindigen door op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn.
Ook het aanbieden van meerdere, elkaar opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurder aan dezelfde huurder van de woonruimte heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst die volgt op de eerste tijdelijke huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ditzelfde geldt indien een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, maar de 2 jaar (of 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte) niet wordt overschreden. Ontruimt de huurder na het verstrijken van de overeengekomen bepaalde periode de woonruimte niet, dan heeft ook dat tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. In alle hierboven genoemde situaties waarin de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, geldt dat de huurder ook huurbescherming verwerft. Het is voor een verhuurder bij het tijdelijk verhuren van woonruimte dus van groot belang de overeengekomen huurtermijn, de aanzegging van het eindigen van de huurovereenkomst aan de huurder en de daadwerkelijke ontruiming van de woonruimte door de huurder in de gaten te houden.
Heeft u nog vragen, neem dan contact op met Lotte Dröge (l.droge@lexence.com of +31 (0)20 5736 736)
