Netcongestie is inmiddels een realiteit waar veel vastgoedeigenaren mee te maken hebben. In grote delen van Nederland is het elektriciteitsnet “vol”: de vraag naar transportcapaciteit op het elektriciteitsnet is groter dan het aanbod. Daardoor is het verkrijgen, maar ook het behouden, van (voldoende) transportcapaciteit niet langer vanzelfsprekend.
Bij bestaande panden lijkt er op het eerste gezicht minder aan de hand. Er is immers al een aansluiting. Toch blijkt in de praktijk dat juist bij mutatiemomenten, zoals een wisseling van huurder of een wijziging in het gebruik, serieuze problemen kunnen ontstaan.
De aansluit- en transportovereenkomst
Bij bestaande bouw draait het daarom niet zozeer om de vraag of er een aansluiting is, maar vooral: op wiens naam staat de aansluit- en transportovereenkomst (ATO)?
Die vraag is relevanter dan ooit. In een situatie zonder netcongestie maakte het weinig verschil wie contractspartij was. Tegenwoordig kan een wijziging van contractspartij echter betekenen dat opnieuw moet worden getoetst of transportcapaciteit beschikbaar is, met alle onzekerheden van dien.
En die onzekerheid raakt direct de waarde en verhuurbaarheid van vastgoed. Een object zonder (voldoende) elektriciteitscapaciteit is voor veel huurders simpelweg onaantrekkelijk, zo niet onbruikbaar.
ATO op naam van de huurder: risico bij einde huur
In veel huursituaties staat de ATO op naam van de huurder. Zolang de huurovereenkomst loopt en de huurder de gecontracteerde transportcapaciteit daadwerkelijk gebruikt, levert dat doorgaans geen problemen op. Het risico openbaart zich juist bij het einde van de huur.
Als in de huurovereenkomst niets is geregeld, ligt het voor de hand dat de huurder de ATO simpelweg opzegt. De huurder heeft immers geen belang bij het behouden van transportcapaciteit voor een pand dat hij verlaat. In tijden van netcongestie kan die opzegging echter verstrekkende gevolgen hebben: de vrijgekomen capaciteit is niet zonder meer opnieuw beschikbaar voor de verhuurder of een opvolgende huurder.
Om dit te ondervangen, is het essentieel om in de huurovereenkomst vast te leggen dat de huurder bij het einde van de huur de ATO niet mag opzeggen, maar verplicht is deze over te dragen, bijvoorbeeld aan de verhuurder of een opvolgende huurder. Om die verplichting af te dwingen, ligt een contractuele boete voor de hand.
Daarbij moet wel worden onderkend dat algemene voorwaarden van netbeheerders kunnen bepalen dat overdracht op redelijke gronden kan worden geweigerd. Contractuele afspraken bieden dus geen absolute garantie, maar verkleinen wel aanzienlijk het risico dat waardevolle transportcapaciteit zonder meer verloren gaat.
Een andere route die in de praktijk steeds vaker wordt overwogen, is om de ATO structureel op naam van de verhuurder te laten staan. Het idee daarachter is dat de transportcapaciteit daarmee als het ware “aan het pand verbonden” blijft. Bij wisseling van huurders hoeft dan geen nieuwe aanvraag te worden gedaan, met het risico dat capaciteit ontbreekt of wordt beperkt.
In congestiegebieden kan dit een werkbare oplossing zijn, maar het is geen risicoloze keuze. Als de verhuurder contractspartij wordt richting netbeheerder en energieleverancier, dan draagt hij in eerste instantie de kosten en zal hij deze moeten doorbelasten aan de huurder, met het bijbehorende incassorisico.
Gebruiksplicht: voorkom verlies van capaciteit
Wat in huurovereenkomsten bovendien vaak nog ontbreekt, is aandacht voor het feitelijk gebruik van de gecontracteerde capaciteit. In de praktijk geldt steeds vaker: gebruik op tijd, of raak het kwijt (GOTOK). Dat betekent dat capaciteit die structureel niet (voldoende) wordt benut, kan worden verlaagd.
Het is daarom verstandig om contractueel vast te leggen dat de huurder de gecontracteerde capaciteit daadwerkelijk benut en deze niet zonder toestemming laat reduceren, zo nodig op straffe van een boete.
Netcongestie maakt keuzes die voorheen administratief of praktisch waren, ineens juridisch en economisch relevant. Voor vastgoedeigenaren loont het daarom meer dan ooit om bij bestaande bouw kritisch te kijken naar de ATO, de contractspartij en de bijbehorende huurovereenkomst. Juist door die keuzes vooraf goed vast te leggen, kunnen onaangename verrassingen bij mutatie worden voorkomen.
Meer weten? Neem contact op met Esther Brand en Marianne Elshof
