Ter zake met Bart Steeghs | ‘Als ontwikkelaar moet je al die balletjes jaren in de lucht houden en op één moment vangen; daar help ik graag bij!’

Je bent betrokken bij veel vastgoedprojecten. Wat zijn volgens jou de grootste uitdagingen bij complexe vastgoedontwikkelingen tegenwoordig?

Vastgoedontwikkelingen zijn langdurige trajecten, zelfs bij snelle projecten ben je vaak drie tot vier jaar bezig. De uitdaging ligt in het samenbrengen van alle betrokken partijen en hen gedurende die tijd op één lijn te houden. Vaak hebben verschillende stakeholders, zoals ontwikkelaars en gemeentes, afwijkende belangen. Bijvoorbeeld, een ontwikkelaar wil succesvol project draaien met mooi rendement, terwijl de gemeente eisen stelt aan sociale woningbouw. Het gaat erom deze belangen te balanceren en een gezamenlijke richting te vinden.

Zijn de afwijkende, tegenstrijdige belangen de grootste bron van complexiteit? Hoe ga je daarmee om?

Belangen hoeven niet altijd tegenstrijdig te zijn, maar ze schuren wel vaak. Alle partijen moeten bereid zijn compromissen te sluiten. De complexiteit wordt vergroot door de lange looptijd van projecten, waarin politieke of maatschappelijke veranderingen kunnen plaatsvinden. Het is belangrijk om flexibiliteit te behouden en rekening te houden met mogelijke veranderingen. Dit geldt ook voor omgevingsfactoren, zoals omringende bewoners en bedrijven, die invloed kunnen uitoefenen op het proces.

Hoe werk je samen met verschillende partijen, zoals investeerders, aannemers en gemeenten, en hoe houd je de balans?

Samenwerking is cruciaal. Je moet met alle partijen in gesprek blijven en hun belangen begrijpen voordat je een contract opstelt. Vaak zie je dat buitenlandse investeerders bijvoorbeeld direct met een contract komen zonder eerst het gesprek aan te gaan. Dat werkt minder goed. Het belangrijkste is om juridisch alles goed te borgen, zodat je flexibel kunt blijven als bijvoorbeeld een aannemer afhaakt of een vergunning niet wordt verleend.

Je hebt ook ervaring met industriële installaties. Wat maakt dat soort projecten anders dan vastgoedontwikkelingen?

Industriële installaties, zoals rioolwaterzuiveringsinstallaties of biogasinstallaties, zijn complexer qua technische eisen. Het gaat niet alleen om de fysieke constructie, maar ook om de prestaties van de installatie. Bij vastgoedontwikkeling weet iedereen wat je bouwt – een kantoor of appartementencomplex – maar bij industriële projecten draait het om het eindresultaat, zoals de zuiverheid van water of de efficiëntie van een CO2-afvanginstallatie.

Zijn die projecten moeilijker, of gewoon anders?

Ze zijn vooral anders in de manier waarop je met stakeholders omgaat. Bij industriële projecten werk je vaak met technische specificaties en prestatie-eisen. Dit is minder tastbaar dan bij stenen vastgoed, waar architectuur, verhuurbaarheid e.d. een grote rol spelen. Maar de uitdaging blijft vergelijkbaar: je moet zorgen dat alle partijen op één lijn blijven en dat aan ieders verwachtingen wordt voldaan.

Wat heb je in de loop der jaren geleerd over het omgaan met conflicten in projecten?

Het belangrijkste is om niet te rechtlijnig te zijn. Soms is het beter om niet voor 100% gelijk te gaan, maar om een compromis te zoeken waarin alle partijen zich kunnen vinden. Conflicten kunnen een project ernstig vertragen, vooral als je met aannemers te maken hebt tijdens de bouw. Het gaat erom de stip op de horizon te behouden en gezamenlijke doelen te vinden, zelfs in moeilijke situaties.

Hoe blijf je gemotiveerd tijdens langdurige projecten, vooral wanneer er kleine tegenslagen zijn?

Projecten duren vaak jaren, en die tijd moet je overbruggen door je op het grotere plaatje te blijven focussen. Er zijn altijd intensieve en rustigere periodes. Het is mijn taak om, ook bij lange projecten, het overzicht te houden en ervoor te zorgen dat alles blijft lopen. Het helpt dat ik mijn werk als een soort hobby zie, dus ook als er op een (regenachtige) zaterdag werk ligt, voelt het niet als een last.

Als je jouw manier van werken in drie woorden zou moeten omschrijven, welke zouden dat zijn?

Pragmatisch, betrokken en resultaatgericht. Ik probeer projecten altijd te benaderen alsof het mijn eigen project is. Ik voel me verantwoordelijk voor het succes en probeer juridisch geneuzel te vermijden, zodat we praktisch en efficiënt te werk kunnen gaan.