Investeren in stenen: een oud patroon in een nieuwe tijd
Wie vandaag een woning wil bouwen of kopen, betreedt een markt die gevormd is door eeuwenlange dynamiek. Al in de achttiende eeuw zochten kapitaalkrachtige Amsterdammers manieren om hun vermogen te laten renderen. Toen staatsobligaties tijdelijk minder aantrekkelijk werden, vloeide geld richting vastgoed. Dat leidde tot snelle prijsstijgingen, terwijl de huren gelijk bleven. Een patroon dat zich ook nu opnieuw lijkt af te tekenen. In een wereld van lage rentes, geopolitieke onzekerheid en krapte op de woningmarkt stroomt investeringsgeld opnieuw richting stenen. De vraag blijft: kunnen we dat nog bolwerken?
Bouwen in Amsterdam: precisiewerk tussen regels en risico’s
Want het bouwen zelf is complexer dan ooit. Niet alleen zijn de bouwkosten gestegen, ook de regels zijn omvangrijker geworden. In Amsterdam bepaalt niet alleen het bestemmingsplan wat er op een kavel mag verrijzen, maar ook het omgevingsplan, de erfpachtvoorwaarden, milieuregels, geluidseisen en sociale verdelingsnormen. De 40-40-20- regel, waarbij sociale huur, middenhuur en vrije sector elk hun plek moeten krijgen, zorgt ervoor dat ontwikkelaars hun projecten tot op de komma moeten doorrekenen. Eén fout of vertraging kan het hele plan doen wankelen.
Toch is er iets wat vastgoed aantrekkelijk blijft maken: je ziet het resultaat. Het is een vakgebied waar je letterlijk aan de stad bouwt. Juristen en ontwikkelaars vertellen hoe ze jarenlang betrokken zijn bij een project dat je uiteindelijk gewoon op een straathoek ziet staan. Een toren op de Zuidas, een woonblok in Nieuw-West, een getransformeerde kantoorgevel in Zuidoost. Alles begint met papier, maar eindigt in steen. Dat maakt het werk tastbaar – en weerbarstig.
De stad groeit in lagen: verleden, markt en toekomst verweven
Tegelijkertijd verandert ook de manier waarop vastgoed van eigenaar wisselt. Waar vroegereen groot deel van het Amsterdamse vastgoed via openbare veilingen werd verkocht, verloopt het proces nu grotendeels buiten het publieke oog. Informatie over transacties, rendementen en risico’s zit bij makelaars, notarissen en institutionele beleggers. Dat maakt de markt minder transparant, terwijl er juist behoefte is aan inzicht. Want hoe kunnen we bouwen aan een toekomstbestendige stad, als we niet precies weten wat er speelt?
De komende jaren zullen bepalend zijn voor de vraag of Amsterdam die groei kan blijven vasthouden. Er zijn ambitieuze bouwplannen, maar veel projecten liggen stil of schuiven vooruit. De koopmarkt lijkt zich te herstellen, mede dankzij een lichte rentedaling. Maar de huurmarkt is kwetsbaarder. Verhuurders haken af, woningcorporaties bouwen onder de kostprijs, en regelgeving maakt de marge flinterdun. Als niemand meer de huurwoningen van de toekomst bouwt, komt niet alleen het systeem, maar ook de leefbaarheid van de stad onder druk te staan.
Wat de geschiedenis ons leert, is dat bouwen in Amsterdam nooit simpel is geweest. De stad verandert niet met grote sprongen, maar met kleine, trage verschuivingen. Laag op laag. Met regels, bezwaren, investeringen en vertrouwen. Juist daarom is elke nieuwe woning, elk blok en elke toren niet zomaar een gebouw, maar een weerspiegeling van zijn tijd. En misschien is dat wel wat Amsterdam zo bijzonder maakt: dat de stad altijd blijft groeien, zelfs als ze daar even de tijd voor nodig heeft.
Benieuwd naar de andere blogs van deze blogreeks Amsterdamse Handelsgeest, klik dan hier, of beluister hier de podcastserie.
