Naast arbeidsrecht, ondernemingsrecht en litigation is vastgoedrecht een van de vier rechtsgebieden waarin Lexence is gespecialiseerd. Binnen het vastgoedteam van de brede advocaten- en notarispraktijk houdt partner en advocaat Vincent Boumans zich vooral bezig met het huurrecht van bedrijfsruimten en de aan- en verkoop van commercieel vastgoed. Met vrijwel altijd vastgoedbeleggers als klant doet hij dat persoonlijk, to the point, ondernemend, pragmatisch en, blijkt uit dit interview, met veel kennis van zaken.
Nog geen week na de Tweede Kamerverkiezingen op 29 oktober, valt Boumans in het markante Lexence-kantoor aan de A10 in Amsterdam meteen met de deur in huis. ‘Het oplossen van de krapte op de woningmarkt was een van de speerpunten van vrijwel alle politieke partijen. Het probleem is volgens mij dat er geen duidelijke keuzes worden gemaakt, waardoor de woningbouwambitie niet van de grond komt.’ Volgens Boumans laat de politiek de woningbouw aan de ene kant volledig aan de markt over. ‘Aan de andere kant krijgen de meeste marktpartijen diezelfde woningbouw financieel niet meer rond gerekend. Je kunt niet tegen de markt zeggen dat ze 100.000 woningen per jaar moeten bouwen, met alle financiële risico’s van dien, en tegelijkertijd de huurprijzen sterk reguleren, woningen fiscaal volstrekt onaantrekkelijk maken en allerlei strengere wet- en regelgeving introduceren, waardoor van een stabiel investeringsklimaat geen sprake meer is.’
Stabiel investeringsklimaat
Als de politiek de huurprijzen sterk wil reguleren, voegt Boumans eraan toe, zal ze ook bereid moeten zijn om zelf die woningen te gaan bouwen. ‘Zeker nu de investeringsreserves van woningcorporaties jaren onder druk hebben gestaan door bijvoorbeeld de inmiddels afgeschafte verhuurderhe !ng. Grote vraag is of we die risico’s als samenleving willen dragen. Ik ben ervan overtuigd dat de markt echt wel wil en kan bouwen, maar alleen als er sprake is van een stabiel investeringsklimaat én een heldere langetermijnvisie. Als vastgoedbeleggers weten waar ze de komende jaren aan toe zijn, inclusief goede randvoorwaarden en een duidelijke visie van de overheid op de rol die voor hen is weggelegd, kunnen ze hun beleggingsbeslissingen daarop afstemmen. Ook voor de vele woningzoekenden zou dat heel goed nieuws zijn.’
‘JE KUNT NIET TEGEN DE MARKT ZEGGEN DAT ZE 100.000 WONINGEN PER JAAR MOETEN BOUWEN EN TEGEKIJK DE HUURPRIJZEN STERK REGULEREN’
Stabiel Kleine, multidisciplinaire teams
En dat te bedenken dat Boumans zich binnen de fullservice advocaten- en notarispraktijk op het gebied van huurrecht veel meer bezighoudt met bedrijfsruimten, hotels, kantoren en logistiek vastgoed dan met woningen. ‘Maar dat betekent natuurlijk niet dat ik de ontwikkelingen op de woningmarkt niet op de voet volg,’ verzekert hij. ‘Wat daarbij meehelpt is dat we, afhankelijk van de complexiteit van de vraag, binnen Lexence kleine, multidisciplinaire teams optuigen, waarbinnen ook de partners volop meedraaien. Ons uitgangspunt is altijd: de klant heeft advies of ondersteuning nodig en wij zorgen daar zo snel, pragmatisch en goed mogelijk voor. Dat doen we met een zeer platte organisatie, een no-nonsense-mentaliteit, een afkeer van hiërarchie en ondernemende partners die niet schromen om de handen uit de mouwen te steken.’
Actuele ontwikkelingen
Dat Boumans dus dagelijks ‘met z’n poten in het bluswater’ staat is goed te merken aan zijn kennis van dossiers en actuele ontwikkelingen, bijvoorbeeld op het gebied van de duurzaamheidswet- en regelgeving. ‘Dat kantoorbeleggers de laatste jaren fors moeten investeren in de duurzaamheid van hun kantorenportefeuille, komt onder andere door de verplichting om bij iedere vastgoedtransactie een energielabel te overleggen aan de koper of huurder,’ legt hij uit. ‘Kantoren die groter dan 100 m2 zijn en meer dan de helft van een gebouw bevatten, moeten over een energielabel C of beter beschikken. Veel minder bekend was tot voor kort dat eigenaren van kantoren met een energieverbruik van meer dan 50.000 kWh per jaar of een gasverbruik van meer dan 25.000 m3 per jaar in beginsel alle energiebesparende maatregelen moeten nemen die zichzelf binnen vijf jaar terugverdienen. Een paar jaar geleden kreeg ik tijdens een contractonderhandeling of bij het opstellen van een huurovereenkomst nog regelmatig de vraag of dat allemaal wel nodig was. Gelukkig zijn de meeste beleggers inmiddels op de hoogte van deze energiebesparingsplicht en handelen ze er ook naar. Bijvoorbeeld door een of meer van de erkende maatregelen te nemen die de overheid in de wet heeft opgenomen. Vastgoedeigenaren kunnen ook voor andere maatregelen kiezen, maar moeten dan aantonen dat die minstens net zo effectief zijn.’
Einde aan onduidelijkheid?
Minder bekend is volgens Boumans dat de overheid bij de invoering van de Omgevingswet en aanpalende wet- en regelgeving wettelijk heeft laten vastleggen welke partijen welke maatregelen moeten nemen. ‘Voorheen moest de ‘drijver’ van de inrichting energiebesparende maatregelen nemen. Deze begrippen kwamen uit het bestuursrecht en zorgden in de praktijk voor veel onduidelijkheid. Wie was de drijver? Welke inrichtingen zijn er? De wetgever heeft aan die onduidelijkheid een eind gemaakt door te bepalen welke maatregelen genomen moeten worden door de eigenaar van een gebouw en welke door degene die een milieubelastende activiteit onderneemt.
De nieuwe regeling geeft partijen wel duidelijkheid, maar tegelijkertijd weten ze volgens Boumans nog niet allemaal welke maatregelen nu bij welke partij liggen. ‘Dat is onder meer van belang bij de vraag of je over de uitvoering van die energiebesparende maatregelen afspraken wilt maken. De verdeling is immers niet altijd even logisch. Zo ligt het voor de hand dat de gebouweigenaar moet zorgen voor de isolatie van de bouwschil, maar minder logisch is dat de gebouweigenaar ook de energiebesparende maatregelen aan de binnenverlichting moet uitvoeren.’
Rapportageplicht
Relevant is in dat verband ook de rapportageplicht die de wetgever heeft gekoppeld aan de verplichting om energiebesparende maatregelen te nemen. ‘Met 1 december 2027 als eerstvolgend rapportagemoment, moet iedere partij om de drie jaar rapporteren over de ‘eigen’ energiebesparende maatregelen,’ benadrukt Boumans. ‘Die rapportageplicht is van belang omdat de ervaring heeft geleerd dat partijen die bij het laatste rapportagemoment niet hebben gerapporteerd als eerste worden onderworpen aan handhaving.’
Daarnaast geldt een aanvullende rapportageplicht voor bedrijven met een jaarlijks verbruik van meer dan 10 miljoen kWh elektriciteit of 170.000 m3 gas. Boumans: ‘Denk bijvoorbeeld aan datacenters of industriële ondernemingen. Eveneens met 1 december 2027 als eerstvolgend rapportagemoment, moeten ook deze bedrijven deze aanvullende rapportage om de drie jaar indienen.’
Voor grotere bedrijven geldt volgens Boumans dat zij om de drie jaar een EED-audit moeten laten uitvoeren, die inzichtelijk moet maken hoe de energiestromen binnen een onderneming lopen. ‘Deze verplichting geldt voor ondernemingen met meer dan 250 fte en/of een jaaromzet van meer dan € 50 miljoen met een balanstotaal van meer dan € 43 miljoen.’
Vreemde situaties
Last but not least stipt Boumans de netcongestieproblematiek aan, die een steeds groter stempel op zijn werkzaamheden drukt, en dat afgaande op de recente brief van minister Hermans aan de Tweede Kamer voorlopig ook nog wel even blijft doen. ‘Uit de cijfers van de netbeheerders1 blijkt dat de wachtrij voor grootverbruikers bij de regionale netbeheerders is gegroeid naar zo’n 14.000 aanvragen,’ verzucht Boumans, die twaalf jaar geleden naar Lexence overstapte en in 2020 partner werd. ‘Soms gaan die netcongestieproblemen met vreemde situaties gepaard. Bij nieuwbouw en bestaande utiliteitsbouw waarbij onder of direct bij het gebouw meer dan twintig parkeerplaatsen aanwezig zijn, moeten bijvoorbeeld óf laadpalen worden gerealiseerd óf de mogelijkheid worden gecreëerd om dat later te doen. De laatste tijd begonnen steeds meer vastgoedeigenaren bij me aan te kloppen met de vraag of die plicht ook geldt als de laadpalen door netcongestie niet op het stroomnet kunnen worden aangesloten. De overheid heeft daar onlangs uitsluitsel over gegeven: ja. Dat is natuurlijk best gek: een kantooreigenaar moet investeren in laadpalen, maar kan ze vervolgens niet gebruiken omdat ze niet kunnen worden aangesloten op het net.’
‘LAAT EEN TRANSACTIE NIET AFKETSEN OP NETCONGESTIEPROBLEMEN, MAAR ZOEK SAMEN NAAR DE BESTE OPLOSSING’
Geluk bij een ongeluk
Geluk bij een ongeluk is volgens Boumans dat zich steeds meer innovatieve en slimme mogelijkheden aandienen om de netcongestieproblematiek het hoofd te bieden, bijvoorbeeld door energie te bu$eren in batterijen. ‘Wat de oplossing ook is: wij zijn er om de belangen van de vastgoedeigenaar en de belegger te behartigen. Mijn advies aan hen is: laat een transactie niet afketsen op netcongestieproblemen maar ga samen met de huurder op zoek naar de beste technische oplossing en betrek ons erbij om die juridisch zo goed mogelijk dicht te timmeren.’
