Lexence

Wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten door de Eerste Kamer aangenomen

4 mei 2020 – De Eerste Kamer heeft inmiddels het wetsvoorstel om tijdelijke huurovereenkomst voor een korte periode te verlengen aangenomen. Het gaat uitsluitend tijdelijke huurovereenkomsten die in de periode 1 april 2020 tot en 30 met juni 2020 aflopen. Deze tijdelijke en kunnen eenmalig met één, twee of drie maanden, doch uiterlijk tot 1 september 2020 worden verlengd. De verhuurder is verplicht om de huurder te informeren over deze verlengingsmogelijkheid. Met het wetsvoorstel wordt voorkomen dat een tijdelijke huurovereenkomst na de overeengekomen duur voor onbepaalde tijd wordt voortgezet en de huurder volledige huurbescherming geniet. Is de kennisgeving vóór 12 maart 2020 aan de huurder verstuurd, dan kunnen partijen afspreken dat de huurovereenkomst met één maand, twee of drie maanden, doch uiterlijk tot 1 september 2020 wordt verlengd.

Dossiers
Key contacts Marieke van Schie
Expertise Huurrecht
Reading time 4 min leestijd
Dossiers

Als een verhuurder een aanbod tot verlenging doet, is de huurder niet verplicht het aanbod te aanvaarden. Als de huurder het aanbod schriftelijk aanvaardt, is de huurovereenkomst verlengd. Voor de verhuurder geldt echter steeds dat hij in de periode va één tot drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst de kennisgeving moet sturen dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt op de nieuwe einddatum. Wordt de huurovereenkomst met één maand verlengd, dan moet de kennisgeving verwerkt worden in de brief waarin staat dat de huurovereenkomst met één maand wordt verlengd.

Voor de duidelijkheid een overzicht van de verschillende situaties:

  Aanzegging vóór 12 maart 2020 Geen aanzegging vóór 12 maart 2020, maar huurovereenkomst eindigt in periode 1 april 2020-30 juni 2020
Welke artikel(en) is/zijn van toepassing? Artikel 5 Artikelen 2, 3 en 4
Verlenging mogelijk? Verlenging mogelijk met 1, 2 of 3 maanden maar tot maximaal 1 september 2020. Er ontstaat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Verlenging mogelijk met 1, 2 of 3 maanden maar tot maximaal 1 september 2020. Er ontstaat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

 

  Huurovereenkomst eindigt vóór 1 april 2020 Huurovereenkomst eindigt vóór 1 april 2020 Huurovereenkomst eindigt op of na 1 april 2020, maar vóór 1 juli 2020 Huurovereenkomst eindigt op of na 1 april 2020, maar vóór 1 juli 2020
Aanzegging? Geen aanzegging vóór 12 maart 2020 Aanzegging uiterlijk 11 maart 2020 gedaan Aanzegging uiterlijk 11 maart 2020 gedaan Geen aanzegging voor 12 maart 2020
Wet van toepassing? Wet niet van toepassing Artikel 5 Artikel 5 Artikelen 2 en 3
Verlening mogelijk? Nee, als aanzegging is gedaan op termijn korter dan 1 maand voor einde, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Verlenging mogelijk met 1, 2 of 3 maanden maar tot maximaal 1 september 2020. Er ontstaat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, TENZIJ kennisgeving op te korte termijn is gedaan Verlenging mogelijk met 1, 2 of 3 maanden maar tot maximaal 1 september 2020. Er ontstaat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Verlenging mogelijk met 1, 2 of 3 maanden maar tot maximaal 1 september 2020. Er ontstaat geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Termijn

De huurder moet de verhuurder zelf schriftelijk om een verlenging verzoeken. Hij moet dat binnen één week nadat de verhuurder de huurder heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst doen. Onduidelijk is wanneer de wet in werking treedt, maar dat zal vermoedelijk eind april 2020 zijn. Als de verhuurder de huurder al een kennisgeving geeft gestuurd waarin staat wanneer de tijdelijke huurovereenkomst eindigt, kan de huurder het verzoek tot verlenging nog tot één week na de inwerkingtreding van de tijdelijke wet aan de verhuurder doen.

Weigeringsgronden

De verhuurder kan binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder het verzoek schriftelijk weigeren op een aantal gronden:

  1. de verhuurder heeft de woning verkocht en moet de woning vrij van huur en gebruik aan de derde leveren;
  2. de woning is opnieuw verhuurd en de nieuwe huurovereenkomst gaat in;
  3.  de verhuurder wil de woning zelf gaan bewonen en hij heeft geen andere woning meer;
  4.  de verhuurder wil de woning renoveren en hij moet de woning daarvoor vrij van huur en gebruik aan een derde beschikbaar stellen;
  5. de verhuurder wil de woning slopen en hij moet de woning daarvoor vrij van huur en gebruik aan een derde beschikbaar stellen; De verhuurder kan alleen een beroep doen op één van bovengenoemde gronden als de betreffende situatie zich voordoet voordat de verzochte verlenging verstrijkt en de verhuurder de verplichting is aangegaan vóór 1 april 2020. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State is er nog een extra weigeringsgrond toegevoegd:
  6. de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
Rechter

Als een verhuurder zich beroept op een weigeringsgrond, kan de huurder zich tot de rechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst toch te verlengen.

Verder is van belang dat er geen sprake is van een limitatieve opsomming van weigeringsgronden. Als er sprake is van een situatie die niet valt onder een weigeringsgrond, maar de verhuurder is van oordeel dat van hem op grond van zijn situatie niet verlangd kan worden dat hij de tijdelijke huurovereenkomst voortzet, dan kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met het verzoek de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen. Als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder, zal de rechter bepalen dat de tijdelijke huurovereenkomst niet wordt verlengd.

Als een verhuurder de kennisgeving uiterlijk één maand voor het einde van de huurovereenkomst aan de huurder stuurt en de huurder doet binnen één week het verlengingsverzoek, dan hebben de verhuurder en de huurder drie weken de tijd om zich tot de rechter te wenden. De rechtbanken zijn op dit moment beperkt open. Vanuit de rechtbanken is aangegeven dat dit soort zaken snel zullen worden behandeld.

De tijdelijke huurovereenkomst blijft van rechtswege van kracht totdat de rechter heeft beslist op het verzoek en wordt niet van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd. Hoger beroep van de beslissing van de rechter is niet mogelijk. 

Tot 1 september 2020

De wet vervalt op 1 september 2020, maar de mogelijkheid wordt opengehouden om de wet te verlengen. Als de wet wordt aangenomen, dan werkt hij terug tot 1 april 2020.

Contact

Mocht u vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Marieke van Schie, advocaat en partner huurrecht.