Lexence

Voorstel wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam: woningvorming en recidiveboetes

16 juni 2020 – De inkt van de Huisvestingsverordening 2020 van de gemeente Amsterdam is nog maar amper droog of het eerste wijzigingsvoorstel ligt er al. Op 3 juni 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam een wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening 2020 voor inspraak vrijgegeven.

Het college stelt voor om de regels inzake woonruimtevoorraad en woonruimteverdeling te wijzigen. De wijzigingen zien onder meer op strengere regels voor toeristische verhuur van woonruimte, aanpassing van de mogelijkheden voor woningvorming, recidiveboetes voor professionele verhuurders en nieuwe regels voor toewijzing van een woonruimte.

In deze blog zal worden ingegaan op de wijzigingen inzake woningvorming en wijzigingen inzake de recidiveboete voor professionele verhuurders.

Meerdere witte en één rood huis Meerdere witte en één rood huis
Expertise Huurrecht, Vastgoedrecht
Reading time 4 min leestijd
Meerdere witte en één rood huis
Woningvorming

Vergunning voor woningvorming onder de huidige Huisvestingsverordening
De Huisvestingsverordening van Amsterdam kent al sinds 2016 een vergunningplicht voor woningvorming. Woningvorming is het omzetten van één zelfstandige woning in twee of meer (zelfstandige) woningen. Ingevolge de huidige regels van de Huisvestingsverordening kan slechts een vergunning voor woningvorming worden verleend wanneer de nieuw te vormen woonruimten zelfstandig zijn en een verblijfsruimte hebben van ten minste achttien vierkante meter. Daarnaast moet er vanaf ingebruikname worden voldaan aan de geluidseisen. Tot slot mag in een aantal stadsdelen een woonruimte niet verbouwd worden tot één of meer woonruimten kleiner dan veertig vierkante meter. Het gaat om de stadsdelen Centrum, Oost en Zuidoost. Deze vereisten blijven gelden in de voorgestelde wijziging.

Vergunning voor woningvorming onder de voorgestelde wijziging
De nu voorgestelde wijziging van de regels van de Huisvestingsverordening ziet op vereisten voor de oppervlaktes van zowel de oorspronkelijke woningen als de woningen die daaruit worden gevormd. De beleidsmatige gedachte hierachter is dat moet worden voorkomen dat in delen van de stad een eenzijdige woonruimtevoorraad ontstaat met een overmaat aan kleine woningen, zonder dat er voldoende grote woningen voor gezinnen beschikbaar blijven. Daarom stelt het college voor de woningen die in aanmerking kunnen komen voor een vergunning voor woningvorming, te specificeren.

In het wijzigingsvoorstel wordt onderscheid gemaakt tussen woonruimten gevormd uit grondgebonden woningen en uit niet-grondgebonden woningen. Een grondgebonden woning wordt omgeschreven als een eengezinswoning met een begane grond-verdieping en minimaal twee etages. Voor grondgebonden woningen wordt als nieuwe voorwaarde voorgesteld dat de oorspronkelijke woning een gebruiksoppervlak van ten minste tweehonderd vierkante meter moet hebben om in aanmerking te komen voor woningvorming. De nieuw te vormen woonruimten moeten een gemiddeld gebruiksoppervlak van ten minste honderd vierkante meter hebben. Voor niet-grondgebonden woningen is als nieuwe voorwaarde in het wijzigingsvoorstel opgenomen dat de oorspronkelijke woning een gebruiksoppervlak van ten minste honderd vierkante meter moet hebben. De nieuw te vormen woonruimten uit niet-grondgebonden woningen moeten een gemiddeld gebruiksoppervlak van ten minste veertig vierkante meter hebben.

Verder zullen de bestaande eisen voor woningvorming blijven bestaan.

Kwaliteitseisen bij woningvorming
De voorgestelde wijzigingen inzake woningvorming zien ook op de nadere regels behorend bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Voorgesteld wordt hieraan een regeling toe te voegen inzake kwaliteitseisen voor gevormde woonruimten. Dit betreffen voorwaarden in aanvulling op het kwaliteitsniveau zoals geldt ingevolge het Bouwbesluit 2012. De aanvullende voorwaarden zien op asbest, elektriciteitsvoorziening, gasvoorziening, de meterkast, loden leidingen en brandveiligheid.

  • Asbest: voor de woonruimte(n) die voor 1 januari 1994 zijn gebouwd moet een asbestinventarisatie als bedoeld in het Arbeidsomstandighedenbesluit worden uitgevoerd. Ook moeten onveilige asbesthoudende materialen moeten worden verwijderd (met uitzondering van omkokerde leidingen voor ventilatie, rookgasafvoer of riolering mits sprake is van hechtgebonden asbest);
  • Elektriciteitsvoorziening: de aanwezige voorziening voor elektriciteit dient veilig in gebruik te zijn en de elektrische installatie dient door middel van een keuringsrapport te zijn goedgekeurd door een erkend installatiebedrijf;
  • Gasvoorziening: De aanwezige voorziening voor gas dient veilig in gebruik te zijn en de installatie dient door middel van een keuringsrapport te zijn goedgekeurd door een erkend installatiebedrijf;
  • Eigen meterkast: iedere gevormde woonruimte dient te beschikken over een eigen meterkast;
  • Loden waterleidingen: loden waterleidingen moeten buiten gebruik worden gesteld;
  • Brandveiligheid: Bouwbesluit paragraaf 2.2.2 (bestaande bouw) wordt van toepassing verklaard met dien verstande dat de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de bouwconstructie, indien de vloer van het verblijfsgebied hoger ligt dan 7 meter en niet hoger dan 13 meter boven meetniveau, ook 60 minuten moet zijn.
Recidiveboetes voor professionele verhuurders

Een andere voorgestelde wijziging van de regels van de Huisvestingsverordening ziet op de mogelijkheid tot het opleggen van een hogere boete aan een overtreder die zich binnen een periode van vier jaar vaker schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod. Deze zogenoemde “recidiveboete” kan worden opgelegd voor het zonder vergunning voor onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen verhuren van een woonruimte of wanneer in strijd met de vergunning wordt gehandeld. Voorgesteld wordt om deze recidiveboete enkel op te leggen aan professionele verhuurders. Een professionele verhuurder wordt omschreven als een verhuurder die twee of meer adressen in Amsterdam in de verhuur heeft. Deze professionele verhuurders krijgen dan het dubbele bedrag van de normale boete wanneer zij binnen een periode van vier jaar meerdere overtredingen begaan. De gedachte hierachter is dat juist deze professionele verhuurders goed op de hoogte moeten zijn van de regels. Ook zouden de huidige boetebedragen voor deze professionele verhuurder volgens het college niet afschrikwekkend genoeg zijn.

Afsluiting

Tot en met 17 juli 2020 kan door iedereen worden gereageerd op de wijzigingsvoorstellen. Vervolgens wordt beoogd de definitieve voorstellen in oktober 2020 aan te bieden aan de gemeenteraad. De voorstellen worden eerst besproken in de raadscommissie Wonen en Bouwen en vervolgens in de hele gemeenteraad. Het is de bedoeling dat de wijzigingen dan vervolgens per 1 januari 2021 in werking kunnen treden.

Naast de nu voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening is het systeem van de woonruimteverdeling en het woningprogramma aan nog meer veranderingen onderhevig. Zo wordt de Wet toeristische verhuur van woonruimte op dit moment behandeld in de Eerste Kamer. Met deze wet wordt beoogd de informatiepositie van gemeenten te verbeteren ten behoeve van toezicht en handhaving, door te voorzien in de mogelijkheid voor een registratie-, meld- en/of vergunningplicht voor toeristische verhuur van woonruimte.

Daarnaast heeft het college van B&W ook een voorstel gedaan voor aanpassing van het beleid inzake middeldure woningen in Amsterdam.

Deze twee onderwerpen zullen we bespreken in onze volgende blogs.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met:

Hannah Kleemans
Maaike Faase