nl/en
Publicatie ⸱ 31-10-2016

Tijdelijk verhuren woonruimte makkelijker

31 oktober 2016 – Door de intreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden om woonruimte voor een tijdelijke periode te huren en verhuren, uitgebreid. Verhuurders moeten echter goed blijven opletten wanneer de tijdelijke huurovereenkomst eindigt, betoogt advocaat Lotte Dröge.

Expertise

Vastgoedrecht

Verhuurder was vroeger afhankelijk van huurder

Enkele uitzonderingen daargelaten kon een huurovereenkomst voor woonruimte (die veelal eerst voor bepaalde tijd gevolgd door onbepaalde tijd werd aangaan) enkel door opzegging door verhuurder of huurder worden beëindigd. Daarbij diende een verhuurder bij opzegging naast een opzegtermijn ook een (of meerdere) opzeggingsgrond(en) in acht te nemen. Had de verhuurder geen (wettelijke) opzeggingsgrond of kon daar geen succesvol beroep op worden gedaan, dan leidde de opzegging, uiteraard behoudens instemming van de huurder, niet tot beëindiging van de huurovereenkomst. Ook huurder kon de huurovereenkomst beëindigen door de opzegging ervan, waarbij zij enkel de opzegtermijn in acht diende te nemen. In de praktijk leidde dit er nog al eens toe dat de verhuurder voor het eindigen van de huurovereenkomst geheel afhankelijk was van de opzegging daarvan door de huurder.

Vorenstaande had onder andere tot gevolg dat de woningmarkt onvoldoende doorstroomde, hetgeen op haar beurt weer leidde tot scheefwonen.

Wat houdt de nieuwe wet in?

Om de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen en scheefwonen tegen te gaan, is afgelopen juli de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. De wet is een aanvulling op de bestaande wetgeving voor de (ver)huur van woonruimte. Het blijft voor huurders en verhuurder dus gewoon mogelijk om voor de hiervoor omschreven huurovereenkomst (voor een bepaalde termijn die overgaat in een onbepaalde termijn) die eindigt door opzegging door verhuurder of huurder te kiezen.

Wat houdt de Wet Doorstroming Huurmarkt – ten aanzien van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van woonruimte – in het kort in?

Naast de uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik bij bepaalde doelgroepen (o.a promovendi, ouderen en grote gezinnen), heeft de wetswijziging ook tot gevolg dat particuliere verhuurders hun woonruimte voor een tijdelijke periode kunnen verhuren.

Huurder en verhuurder van zelfstandige woonruimte kunnen nu overeenkomen dat de huurder de woonruimte voor maximaal 2 jaar (korter mag dus ook) huurt, waarbij de huurovereenkomst na afloop van die termijn van rechtswege eindigt. Opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet nodig.

Na afloop van de overeengekomen termijn dient de huurder de woonruimte te verlaten, kan verhuurder weer vrijelijk over de woonruimte beschikken en overgaan tot bijvoorbeeld de wederverhuur daarvan. Daarbij is het voor de verhuurder niet mogelijk om de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, voor de huurder bestaat die mogelijkheid wel.

Voor onzelfstandige woonruimte (woonruimte waarbij de keuken of het toilet wordt gedeeld met bewoners van andere woningen of kamers) geldt bovenstaande ook, met dien verstande dat de maximale (ver)huur periode voor dit type woonruimte niet 2 jaar, maar 5 jaar betreft.

Overigens geldt ook bij tijdelijke huurovereenkomsten de reguliere huurprijsbescherming, waarbij de huurder tot 6 maanden na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst de betaalde huurprijs alsnog kan laten toetsen door de Huurcommissie.

Verhuurder moet op tijd aangeven dat overeenkomst eindigt

Willen partijen een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst sluiten, dan is het bij beide typen woonruimte van belang dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomst duidelijk blijkt dat het een huurovereenkomst voor tijdelijke verhuur betreft. Aan verdere vereisten hoeft de huurovereenkomst niet te voldoen.

Belangrijk is echter wel dat de verhuurder haar huurder er maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor het eindigen van de huurovereenkomst schriftelijk op wijst dat de bepaalde termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan binnenkort afloopt en de huurovereenkomst aldus eindigt. Het niet (tijdig) ontvangen van dit bericht door de huurder heeft grote gevolgen.

De huurovereenkomst loopt in dat geval na ommekomst van de tussen partijen overeengekomen termijn voor onbepaalde tijd door. Verhuurder kan de huurovereenkomst dan alleen nog beëindigen door een opzegging met inachtname van de wettelijke opzegtermijn en met inachtname van (één van de) wettelijke opzeggrond(en). Huurder kan de huurovereenkomst alsdan eindigen door op te zeggen met in acht name van de geldende opzegtermijn.

Let op bij opeenvolgende overeenkomsten

Ook het aanbieden van meerdere, elkaar opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurder aan dezelfde huurder van de woonruimte heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst die volgt op de eerste tijdelijke huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Ditzelfde geldt indien er een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, maar de 2 jaar (of 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte) niet wordt overschreden. Ontruimt de huurder na het verstrijken van de overeengekomen bepaalde periode de woonruimte niet, dan heeft ook dat tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.

In alle hierboven genoemde situaties waarin de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, geldt dat de huurder ook huurbescherming verwerft. Het is voor een verhuurder bij het tijdelijk verhuren van woonruimte dus van groot belang de overeengekomen huurtermijn, de aanzegging van het eindigen van de huurovereenkomst aan de huurder en de daadwerkelijke ontruiming van de woonruimte door de huurder in de gaten te houden.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 15-04-2024
Werknemers- en managementparticipaties: the way to go (deel 2)
Blog ⸱ 10-04-2024
Nieuw btw vastgoedbesluit, wat verandert er per 1 januari 2025?
Blogreeks Wkb ⸱ 09-04-2024
Aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wet kwaliteitsborging – deel 2: stellen en bewijzen
Podcast ⸱ 09-04-2024
Podcast Jong Juridisch – De rechten en plichten van huurders en verhuurders
Blog ⸱ 03-04-2024
Is het toegestaan om mobiel telefoongebruik op kantoor te verbieden?
Recente zaak ⸱ 03-04-2024
Lexence heeft Den Hartogh Holding B.V. geadviseerd bij hun overname van alle aandelen in het kapitaal van H&S Group B.V.
Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 02-04-2024
Werknemers – en managementparticipaties: the way to go
Kantoornieuws ⸱ 27-03-2024
Wederom waardering van onze klanten in de Legal 500 2024 editie
Blog ⸱ 27-03-2024
Workation: werken met zicht op zee
Recente zaak ⸱ 20-03-2024
Lexence heeft Waterland Private Equity geadviseerd bij de acquisitie van de NFP Groep.
Infosheet ⸱ 18-03-2024
Grensoverschrijdend gedrag: Do’s en don’ts voor een effectieve aanpak
Recente zaak ⸱ 15-03-2024
Lexence heeft Röko AB geadviseerd bij de koop van 85% van de aandelen in Baymax B.V.
Kantoornieuws ⸱ 15-03-2024
Trots op onze rankings in Chambers Europe 2024
Blogreeks ⸱ 14-03-2024
Ben ik als bestuurder eerder aansprakelijk vanwege de ESG-wetgeving?
Blog ⸱ 11-03-2024
Illegale onderverhuur: 5 aandachtspunten voor eigenaren van huurwoningen
Alle berichten