nl/en
Publicatie ⸱ 02-10-2018

Onbevoegde onderhuur: wat kan je doen als verhuurder?

2 oktober 2018 – Nederland heeft een overspannen woningmarkt. De vraag naar huurwoningen is erg groot. Woningcorporaties hebben jarenlange wachtlijsten en in de vrije sector is het bijna onmogelijk om een woning te krijgen. Amsterdam spant de kroon met een huurprijs van bijna 20 euro per vierkante meter. Bij zulke prijzen is het niet verwonderlijk dat verhuurders steeds vaker te maken krijgen met onbevoegde onderhuur.

Expertise

Vastgoedrecht

Romy

Verhoeff

Hoewel het feitelijk geen bedrijfsfraude is, krijgt Fraude.nl regelmatig vragen van verhuurders hoe zij onbevoegde onderhuur kunnen bestrijden. Fraude.nl is een samenwerkingsverband tussen Lexence, Hoffmann Bedrijfsrecherche en gerechtsdeurwaarderskantoor GGN. Samen bieden zij een integrale oplossing bij bedrijfsfraude. De dienstverlening omvat onderzoek, juridische ondersteuning en asset tracing & recovery.

Wat is onbevoegde onderhuur?

Om te beginnen, wat is onbevoegde onderhuur? Dat is simpel: een verhuurder verhuurt een woning, en de huurder verhuurt zonder toestemming die woning door voor een aanzienlijk hoger bedrag. Op grond van de wet, de meeste huurovereenkomsten en/of algemene bepalingen is onderhuur echter alleen met toestemming van de verhuurder toegestaan. Daarnaast is een huurder die in een woning zijn hoofdverblijf heeft, slechts bevoegd een gedeelte van deze woning onder te verhuren.

Mislopen extra huurprijs

Voor een verhuurder is het van groot belang onbevoegde onderhuur te bestrijden. Bij onderverhuur loopt de verhuurder immers de extra huurprijs mis die de onderverhuurder ontvangt. Dat heeft gevolgen voor de cashflow en daarmee de beleggingswaarde van de woning. Bovendien gaat onderhuur vaak gepaard met overlast en een verhuurder heeft geen zicht op de feitelijke huurder. Genoeg redenen dus om onderverhuur te bestrijden. Maar dat blijkt in de praktijk nog niet zo eenvoudig.

Waarom een dossier opbouwen?

Verhuurders dienen onbevoegde onderhuur eerst te bewijzen. Daarom is het van belang een dossier op te bouwen. Allereerst door de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente te checken. Echter, niet alle onderhuurders schrijven zich in. In die gevallen moet de verhuurder op een andere manier bewijs vergaren. Zo voeren we voor verhuurders regelmatig onderzoek uit naar het feitelijk gebruik van een specifieke woning. Ook verklaringen van omwonenden, verklaringen van monteurs die door de verhuurder naar het betreffende adres worden gestuurd en foto’s van naambordjes bij de voordeur kunnen als bewijs dienen. Prettige bijkomstigheid: de kosten van een dergelijk onderzoek kan de verhuurder uiteindelijk verhalen op de huurder.

Onbevoegde onderhuur beëindigen

Met een volledig dossier kan de verhuurder de onbevoegde onderverhuurder aanschrijven. In de meeste gevallen is de huurder op grond van de huurovereenkomst een boete verschuldigd voor iedere dag dat hij in strijd met het onderhuurverbod handelt. Daarnaast kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Dat moet altijd via de rechter. Interessant is dat de illegale onderverhuurder verplicht is alle inkomsten af te dragen die door de onbevoegde onderhuur zijn verkregen.

Bescherming onderhuurder

Indien de huurovereenkomst met de huurder is ontbonden of met wederzijds goedvinden is beëindigd, raakt dit niet meteen de onderhuur. Ter bescherming van de onderhuurder wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, van rechtswege voortgezet. De wet biedt echter wel mogelijkheden om ook de relatie met de onderhuurder te beëindigen. Ook hiervoor is een gerechtelijke procedure nodig. Het is praktisch dat tegelijk met de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Bewijspositie

Kortom, het is voor de verhuurder niet eenvoudig om onbevoegde onderhuur te bestrijden. Hij kan in de huurovereenkomst wel bepalingen opnemen die zijn bewijspositie vergemakkelijkt indien sprake is van onbevoegde onderhuur. Voordat een verhuurder een gerechtelijke procedure start, is het belangrijk om een dossier op te bouwen zodat onbevoegde onderhuur voor de rechter kan worden aangetoond.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem contact op:

decorative image
Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 15-04-2024
Werknemers- en managementparticipaties: the way to go (deel 2)
Blog ⸱ 10-04-2024
Nieuw btw vastgoedbesluit, wat verandert er per 1 januari 2025?
Blogreeks Wkb ⸱ 09-04-2024
Aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wet kwaliteitsborging – deel 2: stellen en bewijzen
Podcast ⸱ 09-04-2024
Podcast Jong Juridisch – De rechten en plichten van huurders en verhuurders
Blog ⸱ 03-04-2024
Is het toegestaan om mobiel telefoongebruik op kantoor te verbieden?
Recente zaak ⸱ 03-04-2024
Lexence heeft Den Hartogh Holding B.V. geadviseerd bij hun overname van alle aandelen in het kapitaal van H&S Group B.V.
Blogreeks Managementparticipatie ⸱ 02-04-2024
Werknemers – en managementparticipaties: the way to go
Kantoornieuws ⸱ 27-03-2024
Wederom waardering van onze klanten in de Legal 500 2024 editie
Blog ⸱ 27-03-2024
Workation: werken met zicht op zee
Recente zaak ⸱ 20-03-2024
Lexence heeft Waterland Private Equity geadviseerd bij de acquisitie van de NFP Groep.
Infosheet ⸱ 18-03-2024
Grensoverschrijdend gedrag: Do’s en don’ts voor een effectieve aanpak
Recente zaak ⸱ 15-03-2024
Lexence heeft Röko AB geadviseerd bij de koop van 85% van de aandelen in Baymax B.V.
Kantoornieuws ⸱ 15-03-2024
Trots op onze rankings in Chambers Europe 2024
Blogreeks ⸱ 14-03-2024
Ben ik als bestuurder eerder aansprakelijk vanwege de ESG-wetgeving?
Blog ⸱ 11-03-2024
Illegale onderverhuur: 5 aandachtspunten voor eigenaren van huurwoningen
Alle berichten