Hoewel het feitelijk geen bedrijfsfraude is, krijgt Fraude.nl regelmatig vragen van verhuurders hoe zij onbevoegde onderhuur kunnen bestrijden. Fraude.nl is een samenwerkingsverband tussen Lexence, Hoffmann Bedrijfsrecherche en gerechtsdeurwaarderskantoor GGN. Samen bieden zij een integrale oplossing bij bedrijfsfraude. De dienstverlening omvat onderzoek, juridische ondersteuning en asset tracing & recovery.
Wat is onbevoegde onderhuur?
Om te beginnen, wat is onbevoegde onderhuur? Dat is simpel: een verhuurder verhuurt een woning, en de huurder verhuurt zonder toestemming die woning door voor een aanzienlijk hoger bedrag. Op grond van de wet, de meeste huurovereenkomsten en/of algemene bepalingen is onderhuur echter alleen met toestemming van de verhuurder toegestaan. Daarnaast is een huurder die in een woning zijn hoofdverblijf heeft, slechts bevoegd een gedeelte van deze woning onder te verhuren.
Mislopen extra huurprijs
Voor een verhuurder is het van groot belang onbevoegde onderhuur te bestrijden. Bij onderverhuur loopt de verhuurder immers de extra huurprijs mis die de onderverhuurder ontvangt. Dat heeft gevolgen voor de cashflow en daarmee de beleggingswaarde van de woning. Bovendien gaat onderhuur vaak gepaard met overlast en een verhuurder heeft geen zicht op de feitelijke huurder. Genoeg redenen dus om onderverhuur te bestrijden. Maar dat blijkt in de praktijk nog niet zo eenvoudig.
Waarom een dossier opbouwen?
Verhuurders dienen onbevoegde onderhuur eerst te bewijzen. Daarom is het van belang een dossier op te bouwen. Allereerst door de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente te checken. Echter, niet alle onderhuurders schrijven zich in. In die gevallen moet de verhuurder op een andere manier bewijs vergaren. Zo voeren we voor verhuurders regelmatig onderzoek uit naar het feitelijk gebruik van een specifieke woning. Ook verklaringen van omwonenden, verklaringen van monteurs die door de verhuurder naar het betreffende adres worden gestuurd en foto’s van naambordjes bij de voordeur kunnen als bewijs dienen. Prettige bijkomstigheid: de kosten van een dergelijk onderzoek kan de verhuurder uiteindelijk verhalen op de huurder.
Onbevoegde onderhuur beëindigen
Met een volledig dossier kan de verhuurder de onbevoegde onderverhuurder aanschrijven. In de meeste gevallen is de huurder op grond van de huurovereenkomst een boete verschuldigd voor iedere dag dat hij in strijd met het onderhuurverbod handelt. Daarnaast kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Dat moet altijd via de rechter. Interessant is dat de illegale onderverhuurder verplicht is alle inkomsten af te dragen die door de onbevoegde onderhuur zijn verkregen.
Bescherming onderhuurder
Indien de huurovereenkomst met de huurder is ontbonden of met wederzijds goedvinden is beëindigd, raakt dit niet meteen de onderhuur. Ter bescherming van de onderhuurder wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, van rechtswege voortgezet. De wet biedt echter wel mogelijkheden om ook de relatie met de onderhuurder te beëindigen. Ook hiervoor is een gerechtelijke procedure nodig. Het is praktisch dat tegelijk met de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Bewijspositie
Kortom, het is voor de verhuurder niet eenvoudig om onbevoegde onderhuur te bestrijden. Hij kan in de huurovereenkomst wel bepalingen opnemen die zijn bewijspositie vergemakkelijkt indien sprake is van onbevoegde onderhuur. Voordat een verhuurder een gerechtelijke procedure start, is het belangrijk om een dossier op te bouwen zodat onbevoegde onderhuur voor de rechter kan worden aangetoond.
