Hoe zat het ook alweer?
De vraag of de verhuurder btw bij de huurder in rekening mag brengen voor de door hem verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen, is afhankelijk van het btw-regime dat van toepassing is op de huurrelatie. In de situatie dat de huurder en de verhuurder niet hebben geopteerd voor een btw belaste verhuur, is het de vraag of de prestaties moeten worden aangemerkt als van de huursituatie afhankelijke prestaties of als zelfstandige prestaties. De prestaties die onder het besluit als afhankelijke prestaties worden aangemerkt, volgen het btw-regime van de huurrelatie. Bij zelfstandige prestaties kan de verhuurder zelf kiezen welk regime van toepassing is. De verhuurder kan in dat geval desgewenst de btw aan de huurder doorbelasten.
Kort gezegd is een prestatie zelfstandig als de huurder zelf invloed kan uitoefenen op de keuze voor een leverancier of dienstverlener. Daarnaast moet het verbruik van de prestatie ook per huurder te bepalen zijn. Voor verbruik van nutsvoorzieningen betekent dit bijvoorbeeld dat het verbruik met tussenmeters gemeten moet worden. Voorts dienen deze prestaties als aparte post op de factuur te zijn vermeld. Met name in multi tenant situaties zullen de door verhuurder te verzorgen leveringen en diensten niet als zelfstandige prestaties kunnen worden aangemerkt, omdat de verhuurder grip zou willen hebben en houden op de uit te voeren leveringen en diensten. In die situaties is het praktisch niet haalbaar als huurders individueel invloed hebben op de te verzorgen leveringen en diensten, met name omdat de leveringen en diensten vaak ook voor gemeenschappelijke ruimtes verzorgd worden. Voor een uitgebreide toelichting over de nieuwe wet- en regelgeving verwijzen wij naar onze blog van 10 april 2024.
Wat is er sinds 1 januari 2025 veranderd?
Voor huurrelaties waarbij geopteerd is of wordt voor btw-belaste verhuur is er sinds 1 januari 2025 niets veranderd. Bij zowel afhankelijke als zelfstandige prestaties kan de verhuurder de btw voor de prestaties bij de huurder in rekening blijven brengen.
Voor wat betreft huurrelaties waarvoor niet geopteerd kan worden voor btw-belaste verhuur is er wel degelijk iets veranderd sinds 1 januari 2025. Als een prestatie als afhankelijk moet worden aangemerkt, dan kan de verhuurder deze leveringen en diensten niet meer in de btw in rekening brengen bij de huurder. Het voorgaande geldt ook voor reeds bestaande huurovereenkomsten. Dit betekent dat de verhuurder wel btw moet betalen over de inkoop van de te verzorgen leveringen en diensten, maar deze btw niet kan doorbelasten aan de huurder en evenmin in aftrek kan nemen. Voor de verhuurder betekent dit aldus dat de kosten voor de verhuurder toenemen met de btw die wordt betaald over de inkoop.
Tips voor de praktijk
De eerste gerechtelijke uitspraken over dit onderwerp laten nog op zich wachten, maar wij zien voor de verhuurder voldoende aanknopingspunten om de btw over de inkoop alsnog bij huurder in rekening te brengen.
In onze optiek geldt de btw over de inkoop van de servicekosten als extra kosten voor de verhuurder over de te verzorgen leveringen en diensten. De inkoop btw wordt door de veranderde wetgeving een kostenpost die de verhuurder maakt in verband met de leveringen en diensten die hij ten behoeve van de huurder verzorgt. Deze extra kosten komen als onderdeel van de servicekosten(afrekening) voor rekening van de huurder. Een vergelijking kan gemaakt worden met de administratiekosten die vaak als kostenpost onder de servicekosten zijn opgenomen. De btw wordt dan in feite een aparte kostenpost binnen de servicekostenafrekening. Wij zien deze inkoop btw dus niet als een uitbreiding van het servicekostenpakket, maar als een extra kostenverhoging op het bestaande servicekostenpakket.
Daarnaast kan de btw ook op basis van de btw-regeling in de ROZ algemene bepalingen – indien deze van toepassing zijn verklaard – bij de huurder in rekening worden gebracht. In de meeste versies, waaronder die voor kantoorruimte 2015, is opgenomen dat de huurder de verhuurder dient te compenseren voor schade die hij lijdt als gevolg van het niet in rekening kunnen brengen van de btw. Het is duidelijk dat een verhuurder financieel nadeel ondervindt op het moment dat hij de btw over de servicekosten niet kan doorbelasten aan de huurder. Met verwijzing naar de relevante artikelen in de ROZ algemene bepalingen kunnen deze kosten ook op deze grond in onze optiek alsnog bij de huurder in rekening worden gebracht.
Ondanks dat de servicekostenregeling en de btw-bepalingen in de ROZ algemene bepalingen wat ons betreft voldoende grondslag bieden om de btw zonder nadere afspraken met de huurder door te belasten, adviseren we verhuurders toch om de wijze waarop de btw wordt doorbelast expliciet met de huurder af te spreken en vast te leggen. Dit voorkomt dat hier discussie over wordt gevoerd bij de jaarlijkse afrekeningen van de servicekosten. Bovendien kan het voor zowel de huurder als de verhuurder nuttig zijn om af te spreken dat het voorschotbedrag wordt verhoogd met de btw die wordt doorbelast. Dit voorkomt enerzijds dat de verhuurder de inkoop btw moet voorfinancieren en anderzijds dat de huurder achteraf niet wordt geconfronteerd met een grote naheffing bij de afrekening servicekosten.
Wilt u meer weten of heeft u vragen? Wij adviseren u graag over de mogelijkheden om de nieuwe regelgeving in uw huurovereenkomsten te ondervangen. Stuurt u dan een e-mail naar h.van.rijn@lexence.com of v.boumans@lexence.com.
