Allereerst de maatregel in perspectief. In 2013 is de Nederlandse overheid met ruim veertig organisaties een overeenkomst aangegaan waarin afspraken zijn gemaakt over energiebesparing, duurzame energie en klimaatmaatregelen. Sinds 1 januari 2015 moet er in geval van verkoop, verhuur of oplevering van een utiliteitsgebouw een energielabel ter beschikking worden gesteld. Een van de doelstellingen is energieneutrale gebouwde omgeving per 2050. In dit kader past ook de verplichting om per 2023 over een energielabel C te beschikken.
Stelt de verkoper, verhuurder of ontwikkelaar vandaag de dag geen energielabel ter hand riskeert deze een boete van € 20.000 (voor rechtspersonen). De consequentie van het niet beschikken over een energielabel C in 2023 is veel ingrijpender. Beschikt een kantoorpand per 1 januari 2023 niet over een energielabel C, dan mag het kantoorgebouw niet worden gebruikt. De eis van het C-label wordt opgenomen in het Bouwbesluit 2012. Er is een aantal uitzonderingen op deze regel. Kantoren kleiner dan 100 m2, leegstaande kantoorgebouwen cq. kantoren die op de nominatie staan om getransformeerd te worden en rijksmonumenten, zijn uitgezonderd. Kortom, voor eigenaren van kantorenpanden met een energielabel G, F, E of D is er werk aan de winkel teneinde hun panden courant te houden.
Met name verhuurders van kantoorpanden met een tot na 2023 doorlopende huurovereenkomst zullen aan de slag moeten en in overleg treden met hun huurders. Enerzijds geldt dat vanaf 1 januari 2023 zonder maatregelen en aanpassingen het gebruik van het pand niet meer is toegestaan. Anderzijds is goed denkbaar dat (een aantal van) de werkzaamheden die nodig zijn om een kantoorpand, dat nu energielabel G–D heeft, geschikt te maken voor energielabel C, kwalificeren als een renovatie in de zin van artikel 7:220 BW, in welk geval verhuurder huurder een zgn. ‘redelijk renovatievoorstel’ moet doen in welk kader ook schadevergoeding bedongen kan worden door huurder. In een dergelijk geval zit de verhuurder dus in een lastig parket. Op termijn staat vast dat verhuurder het pand niet meer ter beschikking kan stellen aan huurder, terwijl de verhuurder ook nog eens afhankelijk is van de eisen van de huurder om toestemming te krijgen voor het uitvoeren van de werkzaamheden.
De algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) versies 2003 en 2015 voor kantoorruimte voorzien echter al in een bevoegdheid voor de verhuurder om ‘op, aan of in het gehuurde werkzaamheden te (doen) verrichten’, waarin zijn begrepen ‘het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of werkzaamheden die nodig zijn in verband met (milieu-)eisen of maatregelen van de overheid of nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties.’ Voor zover huurder en verhuurder in de huurovereenkomst niet zijn afgeweken van deze bepaling heeft verhuurder, die op basis van huurovereenkomst voor kantoorruimte volgens het ROZ-model 2003 of 2015, de mogelijkheid zonder toestemming (de commerciële relatie met huurder daargelaten) van de huurder het pand tijdig dusdanig aan te passen dat het voldoet aan de eisen van energielabel C.
