Vermindert de invloed van verhuurders door invoering Wmo?

2 februari 2015
 
Per 1 januari 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) in werking getreden. Invoering van deze wet kan grote gevolgen hebben voor verhuurders van woningen. Zo wordt civielrechtelijke borging van het eigendomsrecht van de verhuurder buitenspel gezet.
 
Invoering Wmo kan grote gevolgen hebben voor verhuurders van woningen

Huidige wetgeving
Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:215 BW) geeft iedere huurder de mogelijkheid zelf wijzigingen aan zijn of haar woning door te voeren. Voor beperkte wijzigingen geldt dat de huurder hiervoor geen toestemming van de verhuurder nodig heeft. Voorbeelden van beperkte wijzigingen zijn gordijnrails en badkamerkastjes. Voor meer ingrijpende wijzigingen of toevoegingen is wel schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Voorbeelden van ingrijpende wijzigingen of toevoegingen zijn het plaatsen van een centrale verwarming, luxe keuken of badkamer. De verhuurder is verplicht in te stemmen met een dergelijk verzoek indien de voorgenomen wijzigingen de verhuurbaarheid van het gehuurde geen schade toebrengen en/of niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Bij gebreke van toestemming dient de huurder vervangende goedkeuring te vragen bij de kantonrechter. De kantonrechter geeft deze vervangende goedkeuring indien de verhuurder toestemming had moeten verlenen.
 
De kantonrechter geeft met andere woorden toestemming indien:
• er geen sprake is van beperking van de verhuurbaarheid of waardedaling van de woning of
• de wijziging noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder
• dan wel het woongenot verhoogt en ten slotte
• er zich aan de zijde van verhuurder geen zwaarwichtig belang tegen de voorgenomen wijziging verzet.
 
Specifiek voor woonruimte geldt artikel 7:255 lid 1 sub a BW waarin
• zakelijk weergegeven
• is bepaald dat de verhuurder een hogere huurprijs kan bedingen indien hij voor een gehandicapte huurder voorzieningen in de woning heeft aangebracht.

Per 1 januari kan een gemeente of huurder zonder toestemming ingrijpende aanpassingen aan een woning laten uitvoeren
Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wmo 2015 verliezen artikel 7:215 BW en artikel 7:255 lid 1 sub a BW aan betekenis. Vanaf 1 januari 2015 kan een gemeente of huurder op grond van artikel 2.3.7 Wmo zonder toestemming van eigenaar/verhuurder op grond van artikel 7:215 BW (of vervangende toestemming van de kantonrechter) aanpassingen aan de woning laten uitvoeren.
 
Het doel van de wet is om mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten blijven wonen. Een van de middelen daarvoor is de aanpassing van een woning aan de handicap of beperking van de huurder. Het College van B&W kan besluiten dat er ten behoeve van een gehandicapte huurder een persoonsgebonden budget of anderszins een maatwerkvoorziening wordt toegekend om de woning aan te passen. De verhuurder is civielrechtelijk van rechtswege gehouden deze woningaanpassing te accepteren. Nu de woningaanpassing niet door de verhuurder (maar door een door de gemeente of huurder ingeschakelde derde) wordt uitgevoerd, kan de verhuurder ook geen aanspraak maken op een hogere huurprijs op grond van artikel 7:255 lid 1 sub a BW. Verder verliest de verhuurder de mogelijkheid om bij wijze van voorwaarde aan zijn toestemming op grond van artikel 7:215 BW te bedingen dat de aanpassingen bij het einde van de huurovereenkomst verwijderd moeten worden door de huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst kan huurder aanpassingen aan de woning, die op grond van artikel 2.3.7 Wmo 2015 zijn aangebracht, achterlaten. De kosten van verwijdering zijn voor rekening van verhuurder.
 
Voor de goede orde: de verhuurder kan wel gehoord worden in het kader van de publiekrechtelijke besluitvorming. Desalniettemin geldt dat met de invoering van de Wmo de zeggenschap van verhuurder over de het gehuurde afneemt en huurder gerechtigd is om buiten de huurverhouding heen wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde.