Tijdelijke verhuur van woningen: revolutionaire wijzigingen!

6 juli 2016
 

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden waardoor de verhuurder meer mogelijkheden heeft om woonruimte tijdelijk te verhuren.

 

Zelfstandige woonruimte, maximaal 2 jaar
Artikel 7:271 lid 1 BW geeft de verhuurder de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor twee jaar of korter te verhuren. Aan het einde van de bepaalde duur eindigt de huurovereenkomst zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. Wel moet de verhuurder uiterlijk één maand en maximaal drie maanden voor afloop van de bepaalde duur schriftelijk aan de huurder laten weten dat de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde duur eindigt. In die situatie heeft de huurder geen recht op huurbescherming. Stuurt de verhuurder de kennisgeving niet of niet tijdig en de huurder vertrekt niet, dan verkleurt de huurovereenkomst tot een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan wél recht op huurbescherming. Het is dus heel belangrijk de einddatum van de huurovereenkomst goed te noteren zodat de kennisgeving tijdig kan worden gestuurd.

Bijzonder is dat de huurder ondanks de bepaalde duur van de overeenkomst de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor betaling van de huur overeengekomen dag. Op grond van artikel 7:271 lid 7 BW mag van deze opzeggingsbevoegdheid van de huurder niet afgeweken worden. Komen partijen toch iets anders overeen, dan is dat beding van rechtswege nietig.

Als de huurder wil dat de huurovereenkomst na de bepaalde duur eindigt, zal hij de huurovereenkomst moeten opzeggen.

Let op: er kan maar eenmaal met dezelfde huurder een huurovereenkomst voor twee jaar of korter worden gesloten. Een tweede huurovereenkomst wordt aangemerkt als een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Woningcorporaties mogen in beginsel voor sociale huurwoningen geen huurovereenkomsten voor twee jaar of korter sluiten.

Onzelfstandige woonruimte, maximaal 5 jaar
Onzelfstandige woonruimte (kamer) kan zelfs voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Na afloop van de overeengekomen duur heeft de huurder geen recht op huurbescherming. De verhuurder moet de huurder uiterlijk één maand voor afloop van de overeengekomen duur schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt, bij gebreke waarvan de huur voor onbepaalde tijd doorloopt.
Net als bij zelfstandige woonruimte mag de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen en mag er maar eenmaal een dergelijk contract met dezelfde huurder worden gesloten.


Toetsing aanvangshuurprijs zelfstandige woonruimte
Bijzonder is dat de huurder van zelfstandige woonruimte tot zes maanden na afloop van de periode van twee jaar of korter de aanvangshuurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie (artikel 7:249 lid 2 BW). Wordt een te hoge huurprijs overeengekomen, dan kan de verhuurder in een laat stadium worden geconfronteerd met een claim tot terugbetaling van te veel betaalde huur.

 

Toepassingsmogelijkheid “diplomatenclausule” / tussenhuurcontract vergroot
Als een eigenaar of een huurder tijdelijk vertrekt en na een bepaalde periode weer wil terugkeren naar de woning, kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een ontruimingsbeding worden gesloten. Er zijn drie wettelijke mogelijkheden. De verhuurder mag maar eenmaal een tussenhuurcontract sluiten. Met ingang van 1 juli 2016 kan de verhuurder meerdere keren achter elkaar met de huurder en opvolgende huurders overeenkomen dat na afloop van de bij het ontruimingsbeding overeengekomen termijn de woonruimte moet worden ontruimd.
Ook mag met de huurder tussentijds worden afgesproken dat de aanvankelijk overeengekomen termijn voor ontruiming met wederzijds goedvinden wordt verlengd.

Uitbreiding opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” voor specifieke doelgroepen

Jongeren/ promovendi/ studenten
Als woningen specifiek zijn bedoeld voor jongeren, kan de verhuurder de huur na vijf jaar opzeggen en weer aan een andere jongere verhuren. De jongere is een persoon met een leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar. De periode van vijf jaar kan in overleg verlengd worden met twee jaar. Studenten en promovendi worden gelijkgesteld aan een jongere.
Bijzonder is dat de verhuurder bij opzegging niet hoeft aan te tonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is en dat de rechter niet verplicht is een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingkosten vast te stellen als hij de huurovereenkomst beëindigt.

 

Grote gezinnen (acht of meer personen)
Wordt een grote woning die speciaal bestemd is voor grote gezinnen verhuurd aan een groot gezin en het aantal gezinsleden daalt tot vier of minder, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder mag jaarlijks aan de huurder vragen aan te tonen uit hoeveel personen het gezin bestaat.
In geval van opzegging zal de verhuurder moeten aantonen dat er passende vervangende woonruimte voorhanden is. De rechter kan een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingkosten vaststellen als hij de huurovereenkomst beëindigt.

Uitbreiding Leegstandwet

Alleen voor speciaal in de wet genoemde categorieën woningen kan een leegstandvergunning verkregen worden op basis waarvan de woning tijdelijk verhuurd kan worden. Het gaat om woonruimte in een gebouw, te koop staande koopwoningen en huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw. Hier is een nieuwe categorie aan toegevoegd: de te koop staande huurwoning. Dat is een voormalige huurwoning die te koop staat.
De tijdelijke huurovereenkomst moet voor ten minste drie maanden in plaats van zes maanden gesloten worden en de opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt niet drie maar twee maanden. De overige regels zijn hetzelfde als bij de andere categorieën woningen.

Overgangsrecht
De nieuwe regels gelden alleen voor huurovereenkomsten die na 1 juli 2016 worden gesloten.

 

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Mr. Marieke van Schie (m.van.schie@lexence.com) partner huurrecht, +31 20 5736746.