De 'wet verbetering verenigingen van eigenaars' zou slecht kunnen uitpakken voor uw liquiditeit

30 september 2015
 

Beleggers, fondsen, woningcoöperaties en projectontwikkelaars: let op! De 'wet verbetering verenigingen van eigenaars' zou slecht kunnen uitpakken voor uw liquiditeit.

 

Op 31 juli jongstleden is de 'Wet verbetering vereniging van eigenaars' gepubliceerd ter consultatie. Met dit conceptwetsvoorstel wil men het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek aanpassen, onder andere om het onderhoud aan appartementengebouwen te verbeteren. Er wordt daarom een 'verplichte vulling' van het reservefonds van de vereniging van eigenaars (VvE) voorgesteld.

 

Verplichte omvang reservefonds VvE
De verplichte omvang van het reservefonds bestaat in het huidige conceptwetsvoorstel kort gezegd uit:


1. het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Dit bedrag dient ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan. Dit onderhoudsplan is ten hoogste 5 jaren oud en gaat over het aanzien van de gemeenschappelijke ruimten en gedeelten van het appartementencomplex;
of
2. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

 

Wat betreft het onder 1. bedoelde onderhoudsplan is verder in het conceptwetsvoorstel bepaald dat dit:


a. betrekking moet hebben op een periode van ten minste 5 jaar;
b. de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet bevatten, alsmede de geplande vernieuwingen;
c. een berekening moet bevatten van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.


Deze eis - die aan het onderhoudsplan wordt gesteld - was overigens al opgenomen in het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (Modelreglement 2006). Dit reglement is vanaf 2006 op veel splitsingen in appartementsrechten van toepassing verklaard. Echter; voor splitsingen in appartementsrechten van voor 2006 zal dit hoogstwaarschijnlijk een nieuw vereiste zijn.

 

Betalen soms ongewenst
Sinds de wetswijziging - die per 1 mei 2005 heeft plaatsgebonden - , is het voor alle VvE’s verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud.
Beleggers, fondsen, woningcoöperaties en projectontwikkelaars houden vaak  omvangrijke portefeuilles van appartementsrechten in eigendom. De verplichte storting in de daarmee corresponderende reservefondsen zou makkelijk kunnen leiden tot een grote 'cash-out', hetgeen voor die partijen een ongewenst beslag op liquiditeiten kan hebben. Ook zullen rendementen op een rekening van een VvE in het algemeen lager zijn dan beleggers, fondsen en projectontwikkelaars zelf in staat zijn te realiseren.

 

Oplossingen in de praktijk
Omdat tot nu toe geen verplichting bestaat over de grootte van een reservefonds, ziet men in de praktijk dan ook regelmatig dat de hoogte van een reservefonds (te) laag wordt vastgesteld. Hierdoor worden de te betalen bedragen ook lager. Deze truc zal met toepassing van de voorgestelde regeling niet meer mogelijk zijn.

 

Een andere veel geziene oplossing is dat voor beleggers, fondsen, woningcoöperaties en projectontwikkelaars regelingen in het splitsingsreglement worden opgenomen die de verplichting tot storting in het reservefonds voor deze eigenaars opschorten tot het moment dat:
1. uitgaven gedaan moeten worden ten laste van het reservefonds; en/of
2. die betreffende eigenaar een of meer van zijn appartementsrechten overdraagt.
Tevens wordt vaak opgenomen dat eventuele financiële nadelen van het opschorten van de betaling (denk aan renteverlies) ook moeten worden vergoed.
In splitsingsreglementen ziet men soms ook dat een borgstelling moet worden afgegeven door de eigenaar die de betaling opschort.
Met name gebeurt dit overigens in splitsingsreglementen waarin het Modelreglement 2006 van toepassing is verklaard, aangezien daarin (ook) een verplichting tot vorming van een reservefonds is opgenomen.

 

Toelaatbaarheid onder nieuwe regeling
Het is niet duidelijk hoe het conceptwetsvoorstel zich verhoudt tot een dergelijke regeling in het splitsingsreglement tot opschorting van betaling. De toelichting op het conceptwetsvoorstel geeft aan dat indien de vereniging ondanks de wettelijke norm niet reserveert, het bestuur de individuele leden op de bijdrage kan aanspreken, en zo nodig nakoming van de onderhoudsbijdrage kan vorderen. Verzuimt het bestuur om, ondanks de verplichting daartoe, te reserveren, dan kan dit, onder omstandigheden, leiden tot de conclusie dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur, met aansprakelijkheid van het bestuur als gevolg. Vooral in een complex waarin naast professionele partijen, ook particulieren gerechtigd zijn tot een appartementsrecht, is voorstelbaar dat dergelijke vorderingen door leden worden geëist van het bestuur van de VvE.

 

Tot slot
Het conceptwetsvoorstel is gepubliceerd ter consultatie. Een van de doelen daarvan is om de mening van externen te verkrijgen over het wetsvoorstel. Tot 30 september jl. kon worden gereageerd op het conceptwetsvoorstel. Lexence heeft dit gedaan en aandacht gevraagd voor de in dit artikel beschreven problematiek.
Het is nu de vraag of dit ook daadwerkelijk wordt opgepakt door de wetgever, waardoor de regelingen in splitsingsreglementen die tot doel hebben de verplichting van beleggers, fondsen, woningcoöperaties en projectontwikkelaars tot storting in het reservefonds, op te schorten, houdbaar blijven onder de beoogde nieuwe wet.
Het moeten kunnen opschorten lijkt om evidente redenen van groot belang te zijn voor beleggers, fondsen, woningcoöperaties en projectontwikkelaars.