Amsterdamse erfpachters worden niet altijd beter van de stijgende woningprijzen

8 juli 2016
 

Vanwege een recent arrest van de Hoge Raad van 29 april 2016 zullen diegenen die een woning in erfpacht hebben binnen de gemeente Amsterdam bij de herziening van hun erfpachtrecht waarschijnlijk behoorlijk in de buidel moeten tasten. Kernpunt van het geschil is de bevoegdheid van deskundigen om de canon te herzien en de erfpachtvoorwaarden te wijzigen aan het einde van het erfpachttijdvak. Nu de Hoge Raad in het voordeel van de gemeente Amsterdam heeft besloten, is de mogelijkheid geopend om een marktconforme canon op te leggen bij de herziening.

 

De gemeente heeft een groot belang bij de mogelijkheid tot eenzijdige herziening. Met de eenzijdige herziening kan de gemeente een uniform beleid voeren met betrekking tot de aanbiedingen bij het einde van een erfpachttijdvak, zonder daarbij met alle individuele erfpachters te moeten onderhandelen. Daarnaast is een marktconforme erfpachtcanon voor de gemeente een welkome aanvulling van de gemeentekas.

 

De erfpachters hebben vooral een financieel belang. Erfpachters wiens tijdvak in de nabije toekomst afloopt, kunnen een forse verhoging van de kosten voor het nieuwe tijdvak van hun erfpachtrecht tegemoet zien. De grondwaarde, waar de (afkoop van de) canon op gebaseerd wordt, is immers ook fors gestegen.

 

In essentie is er niets mis met het koppelen van de canon aan de grondwaarde. Het lijkt echter voorstelbaar dat minder draagkrachtige erfpachters, wiens (afgekochte) erfpachttijdvak in de komende tijd herzien zal worden, geconfronteerd worden met een dusdanig verhoogde canon dat zij feitelijk gedwongen worden om hun erfpachtrecht van de hand te doen.

 

De Stichting Erfpachters Belangen Amsterdam (SEBA) heeft in het geding op verschillende onderdelen de rechtsgeldigheid van de herzieningsbepaling met betrekking tot de canon bestreden. Zo betoogt SEBA onder meer dat het in een akte niet noemen van de herzieningsbepaling maar enkel verwijzen naar de algemene voorwaarden waar het herzieningsbeding deel van uitmaakt onvoldoende is. Gezien het feit dat de algemene voorwaarden ook ingeschreven zijn in de openbare registers oordeelt de Hoge Raad dat het in een akte verwijzen naar de inhoud van die algemene bepalingen, de rechtsgeldigheid daarvan niet aantast.

 

Interessant is ook het oordeel van de Hoge Raad over de toetsing van de eenzijdige herzieningsbepaling aan een Europese richtlijn. Waar het Hof Amsterdam nog oordeelde dat de herziening van de canon oneerlijk is in de zin van deze richtlijn en derhalve ambtshalve het beding vernietigde, is de Hoge Raad een andere mening toegedaan. De Hoge Raad oordeelt dat de richtlijn helemaal niet van toepassing is op het geschil omdat het erfpachtrechten betreft die gevestigd zijn voor de inwerkingtreding van de richtlijn. De Hoge Raad overweegt over de herzieningsbedingen die wel onder de werking van de richtlijn vallen dat deze niet zonder meer onredelijk zijn. Bij toetsing van een herzieningsbepaling aan de richtlijn moet volgens de Hoge Raad worden ingegaan op de ratio van het beding en het belang van gemeentebeleid worden meegewogen. De Hoge Raad heeft de uitspraak van het Hof Amsterdam vernietigd en het geding doorverwezen naar het Hof Den Haag.

Het arrest heeft overigens geringe betekenis voor de voorgenomen overstap van de gemeente Amsterdam van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Het plan van de gemeente is thans om de bestaande erfpachtrechten niet verplicht om te zetten naar eeuwigdurende erfpachtrechten maar erfpachters een keuze te bieden tussen beide erfpachtvormen.

 

Neem voor meer informatie contact op met Simon Doorman (s.doorman@lexence.com), +31 20 5736 736