De 8 belangrijkste wijzigingen in de modelhuurovereenkomst kantoorruimte

21 juni 2015
 

De nieuwe ROZ-modelhuurovereenkomst 2015 en de aangepaste algemene bepalingen voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte zijn ten opzichte van het vorige model uit 2003 overzichtelijker, (iets) minder verhuurdersvriendelijk en beter leesbaar. Inhoudelijk zijn de verschillen niet bijzonder groot. In dit artikel worden enkele van de belangrijkste wijzingen weergegeven. Inhoudelijk zijn de verschillen niet bijzonder groot. In dit artikel worden enkele van de belangrijkste wijzingen weergegeven.

 

Meer keuzemogelijkheden
De gebruikers van de modelhuurovereenkomst wordt tegemoet gekomen doordat het model meer invul- en keuzemogelijkheden heeft. Zo is bijvoorbeeld de opzegtermijn niet meer standaard twaalf maanden maar kunnen partijen zelf een termijn invullen.

 

Meer balans in verantwoordelijkheden
Splitsing in verantwoordelijkheid voor het verkrijgen en behouden van vergunningen etc. van overheidswege. In het nieuwe model is verhuurder verantwoordelijk voor de vergunningen die verband houden met het gehuurde (artikel 1.1) en zijn vergunningen etc. die verband houden met het gebruik van het gehuurde (zie contractuele bestemming van artikel 1.2) de verantwoordelijkheid van huurder. Dit is evenwichtiger dan in het oude model waar huurder voor alles verantwoordelijk was.

 

Schade en aansprakelijkheid opgesplitst
Schade en aansprakelijk is nu opgesplitst in artikel 9 en 10 van de algemene bepalingen. Het uitgangspunt is niet echt gewijzigd ten opzichte van het model 2003: verhuurder is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van een gebrek en huurder heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering of verrekening. Opvallend is dat ontbinding niet meer wordt genoemd. De uitsluiting van aansprakelijkheid van verhuurder is echter wel beperkter. Indien zich een van de in artikel 10.4 van de algemene bepalingen opgenomen gevallen voordoet, kan verhuurder zich niet op de uitsluiting van aansprakelijkheid beroepen.

 

Meer mogelijkheden voor het inbouwen van zekerheid
Het model voorziet nu in twee verschillende soorten van zekerheid, die de huurder kan verstrekken. Naast de bankgarantie kunnen partijen nu ook kiezen voor een waarborgsom. Nieuw is de regeling dat indien de betalingsverplichting met meer dan 15% is verhoogd, de bankgarantie of waarborgsom moeten worden verhoogd. In het oude model kon verhuurder dit op ieder moment verlangen.

 

Open redelijkheidsnorm opgenomen in model en algemene bepalingen
Het oude model kende bijvoorbeeld voor aanpassingen aan het gehuurde en onderhuur een algeheel verbod voor huurder. Slechts met voorafgaande, schriftelijke toestemming van verhuurder mocht huurder wel onderverhuren of aanpassingen doen uitvoeren. In de praktijk werd hier vaak aan toegevoegd dat 'verhuurder zijn goedkeuring niet op onredelijke gronden mocht onthouden.' Deze open redelijkheidsnorm is nu opgenomen in het model en de algemene bepalingen.

 

Onderhuur en aanpassingen aan het gehuurde eenvoudiger
Voor onderhuur en aanpassingen aan het gehuurde geldt in het nieuwe model niet alleen de open redelijkheidsnorm; huurder mag zonder voorafgaande goedkeuring aan een groepsmaatschappij in de zin van artikel 2:24b BW onderverhuren. Evenzeer mag huurder aanpassingen aan het gehuurde doorvoeren mits deze nodig zijn voor het bedrijf van huurder en de toevoegingen de bouwkundige constructie en/of technische installaties niet beïnvloeden.

 

Meldingsplicht wijzigingen in de organisatie opgenomen
In artikel 15 van de algemene bepalingen is een meldingsplicht opgenomen voor zowel huurder als verhuurder om de ander tijdig te informeren over voorgenomen relevante wijzigingen in de organisatie, waaronder begrepen de vennootschappelijke structuur. Door een tijdige melding kan de huurder of verhuurder bijvoorbeeld nog verzet aantekenen tegen een voorgenomen juridische splitsing of fusie.

 

Begrippen zijn gedefinieerd
In de contractspraktijk is het goed gebruik om definities te hanteren. Het oude ROZ-model kende echter geen definities. In het nieuwe model zijn tal van definities geïntroduceerd. Begrippen als 'onderhoud', 'herstel' en 'vernieuwing' zijn nu gedefinieerd. Dat zal de gebruikers meer duidelijkheid en zekerheid geven. Tegelijkertijd is de term 'toerekenbare ernstige tekortkoming' in artikel 10 van de algemene bepalingen dan weer niet gedefinieerd.